sjtu，住房，租赁|SJTU住房政策观察丨对《住房租赁条例（征求意见稿）》具体条款的修订意见( 六 )
相比之下 ， 这种以不定期租赁合同为主导的住房租赁市场更能稳定住房租赁关系、更能保护承租人的基本生存权利 。 这是由于承租人在租赁关系中处于弱势地位 ， 且其对住房的需求通常是长期的 ， 而以定期租赁合同为主的租赁市场制度很难满足民众通过住房租赁实现基本生活稳定的愿望 。
(3). 国内已有部分学者建议提高住房租赁定期合同的门槛 ， 以达到住房租赁以不定期合同为主导、定期合同为辅的格局(胡玉洁 ， 2019) 。 但我国当前的法律并未对不定期住房租赁关系的解约权加以限制 ， 在房价高企、住房租赁市场供不应求的现实背景下 ， 出租人明显强势 ， 不定期租赁的租赁关系极为不稳定 ， 目前法律对此很难有所作为 。 在这种法律格局下 ， 不定期租赁很难流行起来 。
基于我国现行主流的住房租赁供给结构和消费习惯 ， 也不太可能很快过渡到以不定期租赁为默认、以定期租赁为例外的住房租赁模式 。 但以促进住房租赁关系的稳定性和保障租客群体生活稳定为优先的理念 ， 正在逐步得到社会各界越来越多的认同 。 2016 年6月3日《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39 号）已提及“在租赁期限内 ， 出租人无正当理由不得解除合同” ， 显示了政府正在从原来效率导向走向平衡导向、从放任住房租赁解约自由走向限制出租人解约权的政策取向 。
考虑到当前住房租赁关系中承租人总体上的相对弱势 ， 至少在未来一个较长的阶段中 ， 适度限制出租人的租赁解约权应该成为住房租赁立法追求的一个目标 。
为此 ， 建议从本条例明确不定期住房租赁合同只能被“正当事由”中止开始 ， 为未来增加限制出租人的住房租赁解约权积累立法基础和司法实践经验 。
(4).“正当事由”依据《民法典》第五百六十三条中“合同目的不能实现” ， 包括但不限于“不可抗力”、“当事人显著违约”等情形 。
首先 ， 正当理由可以是因为承租人的显著违约 ， 包括但不限于承租人拖欠支付租金、未能合理使用房屋、对邻居形成干扰以及未经许可擅自改建房屋、擅自转租、利用租房从事违法活动等 。
其次 ， 正当理由也可以是因为出租人的个人需要 ， 如将住房收回自住或者供家庭成员居住等正当理由 ， 还可以是因为房屋维修重建或其他符合公共利益的需要 。 但这些正当理由都应该基于客观必要性 ， 并显大于对承租人及家庭居住利益的损害 ， 且避免对承租人造成严重后果 。 这些细节可在后期的管理办法或实施细则中明确 。
(5).对租金调整的频率也应做出限定 。 这方面的建议参照了上海和西安等市住房租赁管理办法中的规定 。
（十）建议在第十条中增加对押金最高数额或占租金最高比例的限制 ， 明确在租赁合同应明确租金的退还方式和不得设置不合理归还条件 ， 并要求当押金超过一定数额或出租人为企业的时候 ， 对押金设立监管账户、进行资金监管 ， 为在第三十八条中建立住房租赁资金(租金\押金)监管制度的相关规定做出准备 。 这方面的操作细节可由住建部出台管理办法及地方政府出操作细则来进一步细化 。
（十一）建议对第十五条进行修改 ， 给予承租人一定的腾退缓冲期 。 同时建议条例中可以设立一定时长“试住期” ， 如一周 。 在此期间如果承租人提出正当理由 ， 可以解除合同 。 如居住环境不符合描述、邻居或周边环境噪音过大等 。 试住期间承租人需按居住天数支付租金 ， 并支付押金 。
（十二）建议对第十六条进行修改 ， 细化对住房租赁合同备案的要求与说明 。
原条款：
“第十六条 出租人和承租人签订住房租赁合同的 ， 应当通过房屋网签备案系统进行备案 。 住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的 ， 由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案 。
住房租赁合同网签备案 ， 不得收取任何费用 。 ”
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