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sjtu，住房，租赁|SJTU住房政策观察丨对《住房租赁条例（征求意见稿）》具体条款的修订意见( 九 )


（二十）建议对第五十条进行修改 ， 明确对出租人不进行住房租赁合同备案的法律责任及处罚标准 。
原条款：
“第五十条 住房租赁企业、房地产经纪机构未按照本条例规定办理住房租赁合同网签备案的 ， 由房产管理部门予以警告 ， 责令限期改正；逾期不改正的 ， 处5000元以上1万元以下的罚款 。 ”
建议修改为：
“第五十条 出租人未按本条例规定办理住房租赁合同登记备案的 ， 由房产管理部门予以警告 ， 责令限期改正；逾期不改正的 ， 对个人处以1000元以下罚款 ， 对单位处以1000元以上1万元以下罚款 。
住房租赁企业、房地产经纪机构未按照本条例规定办理住房租赁合同网签备案的 ， 由房产管理部门予以警告 ， 责令限期改正；逾期不改正的 ， 处5000元以上1万元以下的罚款 。 对于多次违法者 ， 应予以禁止从事相关业务的处罚 。 ”
建议理由和说明：
（1）.全面推行住房租赁合同登记备案是强化住房租赁综合管理、维护租赁双方当事人合法权益的必要条件 ， 尤其是维护承租人享受基本公共服务和便利的前提 ， 也是承租人实现“优先购买权”、“优先承租权”和“买卖不破租赁”等权利的保障 。 但实践中的住房租赁合同备案率十分低 ， 政府推动合同备案困难重重 ， 主要是由于出租人不愿进行或不配合进行合同备案所造成的 。 绝大多数承租人都是对合同备案有很高积极性 ， 也有迫切需求 。 广大承租人相关权利因合同没有备案而受到阻碍的情况应该得到尽快改变 。
(2).条例中除了应明确合同备案的责任在出租人 ， 也应对出租人不进行合同备案的违法行为给出处罚标准的规定 ， 让相关执法工作有法律依据 ， 才能促进住房租赁合同强制备案的推广 。 此处建议的处罚标准 ， 参考了《商品房屋租赁管理办法》和上海、西安等城市住房租赁管理办法中的相关处罚标准 。
(3).房屋租赁合同备案在法律上的依据由来已久 。 1994年7月生效的《城市房地产管理法》第十三条就规定: “房屋租赁, 出租人和承租人应当签订书面租赁合同...并向房产管理部门登记备案 。 ”1995 年6月由原建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》（已被替代）更明确规定: “房屋租赁实行登记备案制度 。 签订、变更、终止租赁合同的, 当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案 。 ”该管理办法还要求 ， 出租房屋需向房产管理部门申请和审查合格后颁发《房屋租赁证》 ， 才算合法有效 。 这个规定要求直到《行政许可法》2004年7月实施后才算废止 。 不过 ， 2011年2月起的《商品房屋租赁管理办法》及不少城市自行起草的房屋/住房租赁管理办法中都有房屋租赁合同备案的制度要求 ， 及对租赁当事人不进行合同备案的处罚标准 。
(4).客观说 ， 房屋租赁合同是否应该进行强制备案 ， 在法律界及社会各界都有不小争议 。 在生活和司法实践中 ， 房屋租赁合同没有进行备案 ， 并不影响其法律效力 。 一些地方还主动撤销了房屋租赁合同备案的强制要求 。
因此 ， 尽管法律上有依据 ， 实践中由房产行政管理部门或城管部门对租赁当事人不进行租赁合同备案而做出的处罚总体上还十分少见 ， 虽然也有一些个案 。 但从网络上看 ， 大多数租客群体是盼望有住房租赁合同强制备案制度 。
(5）.意见书认为 ， 推进住房租赁合同的全面备案 ， 一方面要靠“推” ， 一方面要靠“拉” 。
“推”的方面是 ， 明确法律规定 ， 利用大数据和新的信息技术手段 ， 加大查处和处罚力度 ， 与社区网格化治理和城市管理综合执法改革结合 ， 同时加大宣传力度 ， 提高房屋出租人进行租赁合同备案的法律意识 。 一般来说 ， 经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同 ， 备案率较高 。 推进住房租赁的机构化、专业化比重 ， 有利于提高住房租赁合同备案率 ， 推动住房租赁精细化治理 。 近期不少城市结合中央财政支持租赁住房市场发展专项资金的分配 ， 明确要求受补助的住房租赁企业对新增房源和住房租赁合同的网签备案率要达到100% 。


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