sjtu，住房，租赁|SJTU住房政策观察丨对《住房租赁条例（征求意见稿）》具体条款的修订意见( 七 )
建议修改为：
“第十六条 出租人与承租人完成签订住房租赁合同后的30日之内 ， 应通过市级政府房产管理部门的住房租赁合同网签备案系统进行备案 。 住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的 ， 由住房租赁企业或者房地产经纪机构作为出租人的授权代表办理住房租赁合同网签备案 。
承租人负有配合出租人或其授权代表完成住房租赁合同备案的责任 。
住房租赁合同登记备案内容发生变化、续租或者租赁关系终止的 ， 出租人或其授权代表应当在30日内 ， 到原登记备案部门办理租赁合同登记备案的变更、延续或者注销手续 。
市级政府的房产管理部门应当推进建设住房租赁合同的网络登记备案信息系统 ， 全面实行租赁合同网签备案 ， 并纳入房地产市场信息系统 。
出租人办理住房租赁合同登记备案手续 ， 应当提交下列材料：
（一）住房租赁合同；
（二）居住房屋权属证书或者房屋来源证明；
（三）住房租赁双方当事人的有效证件 。
出租人或其授权代表提交的材料应当真实、合法、有效 ， 不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料 。
住房租赁合同登记备案记载的信息应当包含以下内容：
（一）出租人的姓名（名称）、住所、有效证件种类和号码；
（二）承租人的姓名（名称）、有效证件种类和号码；
（三）出租居住房屋的坐落、租金数额、租赁期限；
（四）其他需要记载的内容 。
对符合下列要求的 ， 房产管理部门应当即时办理居住房租赁合同登记备案：
（一）出租人提交的材料齐全并且符合法定形式；
（二）出租人与房屋权属证书或者房屋来源证明记载的主体一致；
（三）不属于本条例第六条规定不得出租的房屋 。
出租人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的 ， 应当一次性告知需要补充、更正的内容 ， 补充、更正后符合要求的 ， 即时办理住房租赁合同登记备案 。 ”
建议理由：
房屋租赁合同登记备案具有显示房屋占有和使用权转移的公示公告作用 ， 可以此对抗第三人 。
住房租赁合同备案是住房租赁实现规范化管理的关键所在 ， 但原条款对于合同备案的说明过于简单 ， 难以适应规范化管理和促进市场发展的需要 。 此条款中主要参照上海市和昆明市的居住房屋租赁管理办法的有关条款进行了大幅度细化 。 例如参照昆明市做法 ， 建议明确合同备案是出租人的法定责任 ， 应由出租人办理 ， 承租人有配合出租人提交相关材料完成合同备案的责任 。
部分细节如果过多 ， 可留待在《住房租赁管理办法》中细化 。
（十三）建议对第十七条进行修改 ， 突出承租人对基本公共服务的平等权利 。
建议在第十七条中开头增加：
“承租人具有依法平等享受享有居住登记、子女义务教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、住房保障、证照办理等基本公共服务和便利的权利 。 ”
建议理由和说明：
我国租房市场发展的最主要制约之一 ， 是租房群体往往不能享受到与自有房群体一样的公共服务 ， 即存在“租购不同权”的问题 。 征求意见稿第二条中规定了“维护住房租赁当事人合法权益” ， 此处也提到了“依法享受基本公共服务和便利” ， 但并没有清晰界定租房群体的“合法权益”是什么、可依法享受公共服务到底包括哪些 ， 尤其是否与自有房群体一致 ， 这样不能从制度层面防范租房群体在使用公共服务中遭受歧视性待遇 。 正是针对我国租房群体可享受的“合法权益”在实践中界定模糊 ， 2016年6月3日发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号)第（七）专门要求：“完善住房租赁支持政策……非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证 ， 享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务" 。
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