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sjtu，住房，租赁|SJTU住房政策观察丨对《住房租赁条例（征求意见稿）》具体条款的修订意见( 五 )


住房租赁合同是出租人将居住房屋交付承租人用于居住使用 ， 承租人支付租金的合同 。
住房租赁合同的内容应包括租赁住房的地址、面积、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、押金及返还期限与条件、房屋使用要求、房屋设施维修责任归属、物业费和公用事业费等的承担、房屋返还时的状态、侵权责任和争议解决方式等基本条款 ， 还可包含双方约定的其它内容 。
住房和城乡建设部提供全国统一的住房租赁合同示范文本 ， 地方政府的房产管理部门推广使用该住房租赁合同示范文本 。
租赁合同期间内 ， 因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的 ， 原住房租赁合同继续有效 。
……”
建议理由：
应该参考《民法典》对租赁合同的规定 ， 对住房租赁合同的定义和内容进行基本的界定 。 住房租赁合同示范文本的普及乃至强制性使用 ， 是规范住房租赁活动的重要基础 。 应推广全国使用统一的合同文本 ， 方便备案管理和全国信息联网 。
也可考虑在本条款中增加对转租、续租、优先续租权、优先购买权、“买卖不破租赁”、合同解除、出租人和承租人的法律义务等的进一步说明 ， 但这样可能导致条例内容会过于庞大 ， 可待条例正式发布后住建部出台《住房租赁管理办法》和操作细则进一步细化 。
条例或管理办法等没有明确规定的 ， 应参照《民法典》的相关规定 。
（九）建议在第九条中对不定期租赁出租人的解约权和租金调整权进行限制 。
原条款：
“第九条 在住房租赁合同期限内 ， 除法律规定和合同约定的情形外 ， 出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同 ， 不得单方面提高或者降低租金 。 ”
建议修改为：
“第九条 住房租赁合同可根据出租人和承租人约定 ， 分为定期租赁和不定期租赁 。
住房租赁合同期满 ， 出租人继续使用房屋居住 ， 出租人没有提出异议 ， 原租赁合同继续有效 ， 但租赁期限为不定期 。
住房租赁合同期内 ， 出租人和承租人协商一致 ， 可以变更或解除合同 。
对于不定期租赁 ， 如果当事人协商不一致 ， 出租人只可以因为正当事由而解除住房租赁合同 。 本款所称的正当事由 ， 由本条例配套管理办法界定 。
对于不定期租赁 ， 出租人因正当事由解除住房租赁合同的 ， 应当提前三个月通知承租人 。
在定期住房租赁合同期内 ， 除法律规定和合同约定的情形外 ， 出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同 ， 不得单方面提高或者降低租金 。
租赁期限为1年以上的 ， 每年只能调整一次租金标准 。 但住房租赁合同中对租金标准调整另有约定的 ， 从其约定 。 ”
建议理由和说明：
（1）.租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同 ， 这在生活中很常见 ， 在《民法典》的第七百零七条和第七百三十条也有其依据 。 《民法典》第七百三十条规定 ， 定期租赁合同期满 ， 出租人无异议 ， 自动转不定期租赁合同 。 但《民法典》第七百三十条又规定：“（不定期租赁）当事人可以随时解除合同 ， 但是应当在合理期限之前通知对方” 。 对于何为住房不定期租赁中解约通知的“合理期限” ， 一直没有专门界定 。 但2017年5月住建部公布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》曾尝试界定为3个月 ， 其第十一条“对租赁期限约定不明确 ， 出租人解除住房租赁合同的 ， 应当提前三个月通知承租人” 。 然而 ， 本次征求意见稿中对不定期住房租赁完全没有提到 ， 更没有关于不定期租赁解约权和解约通知合理期限的固定 ， 可能是有一定的考虑 ， 但不能不说这是一个倒退 。
(2).我国住房租赁关系模式中 ， 以定期租赁为默认 ， 以不定期租赁为例外 。 然而许多地区将不定期租房作为默认模式 。 德国《民法典》对住房租赁制度专门的规定中 ， 住房租赁默认是不定期租赁 ， 只在特殊情况下才是定期租赁 。 且即使是不定期租赁的合同解约 ， 也是受到一定限制 ， 如出租人必须要有客观充足的“正当理由” ， 且能被证明 。 出租人还需证明 ， 出租人的“正当利益”必须要远远大于承租人保有其生活核心的利益 ， 如租金提高就被排除在“正当理由”之外 。 此外 ， 即使出租人有较充足正当理由 ， 如果后果对承租人后果过于严苛 ， 也不一定能解约 。 这种住房租赁模式 ， 不仅在德国 ， 也在日本和台湾地区等盛行（谢远扬 ， 2017） 。


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