sjtu，住房，租赁|SJTU住房政策观察丨对《住房租赁条例（征求意见稿）》具体条款的修订意见
以下逐条对《条例（征求意见稿）》提出意见和修改建议 ， 并给出建议理由 。
（一）建议在第一条中明确条例的立法依据 。
原条款：
“第一条 为了规范住房租赁活动 ， 维护住房租赁当事人合法权益 ， 构建稳定的住房租赁关系 ， 促进住房租赁市场健康发展 ， 制定本条例 。 ”
建议修改为：
“第一条 为了规范住房租赁活动 ， 维护住房租赁当事人合法权益 ， 构建稳定的住房租赁关系 ， 促进住房租赁市场健康发展 ， 依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规 ， 制定本条例 。 ”
建议理由：
条例的法律效力低于法律 ， 立法时应明确其立法依据 ， 指明其上位法 。 本条例明确的上位法包括《物权法》、《民法典》和《城市房地产管理法》 。
（二）建议合并第二条和第六十五条 ， 进一步明确条例适用范围 ， 并对住房租赁活动及租赁当事人进行定义和界定 。
原条款：
“第二条 本条例适用于国有土地上住房的租赁活动及其监督管理 。
第六十五条 集体土地上依法建造的住房的租赁活动及其监督管理 ， 参照本条例执行 。 公共租赁住房等保障性住房的租赁活动及其监督管理 ， 按照住房保障管理有关规定执行 。 ”
建议合并这两条并修改为：
“第二条 在中华人民共和国境内的住房租赁活动及其发展促进和综合管理适用于本条例 。
本条例所称的住房租赁活动 ， 是指出租人、转租人将自己合法拥有的可居住房屋的使用权依照与承租人的约定出租、转租给承租人居住使用并从承租人收取租金的行为 。
出租人须是可居住房屋的产权或使用权的合法所有人 。 承租人可以是境内外自然人、法人或其他合法组织 ， 但法律、法规另有规定的 ， 从其规定 。
前款所称的可居住房屋 ， 不包括旅馆业客房、学校和企业自建宿舍 。
公有居住房屋基于租赁合同而产生的市场化租赁参照本条例有关规定执行, 保障性住房的租赁活动按相关规定执行 。
租用可居住房屋作为办公用、商用等非居住用途不适用本条例 。 ”
建议理由和说明：
(1).应该明确本条例的适用空间范围限为本国境内 。 这样在法律表述上更为严谨 。 很多条例都有明确指出仅在国境内适用的限定说明 。 在这点上应该形成统一规范 。
(2).没有必要限定在“国有土地上” 。 既然已经明确集体用地上的住房租赁活动参照本条例 ， 就应该从一开始纳入本条例适用范围 。 尤其目前国家正在鼓励在集体建设用地上建造租赁住房 ， 也有不少地方在盘活农村宅基地上的存量闲置住房用于租赁 ， 要为这些未来发展预留法律空间 。
(3).本条例应仅限于市场化租赁（基于租赁合同和收取租金） ， 这样排除了亲友同学同事之间和慈善组织提供的住房免费借住等非市场租赁 ， 非市场化的保障性住房租赁同样不适用 。 公有居住房屋(包括直管公房和单位自管房)的租赁活动中有非市场化成分 ， 也有市场化成分 ， 其市场化成分参照本条例有关规定执行 。
(4).本条例不仅规定政府机构在住房租赁中的监督管理职能 ， 还规定负有发展促进和综合管理的职责 。 这点在对第三条的修订中进行说明 。 暂略 。
(5).有必要对住房租赁行为和租赁当事人进行界定 。 征求意见稿目前缺乏这些界定 ， 会在实际执行中带来很多歧义和产生困难 。 但相关界定不应与其上位法《物权法》、《民法典》和《城市房地产管理法》等相冲突 。
这里建议的住房租赁活动的界定包含几个要件：
首先 ， 住房租赁活动中的标的物是权利 ， 而非房屋本身 ， 而且是房屋使用权而非所有权 。 房屋使用权属于《物权法》中不动产用益物权的一部分 ， 确认用益物权的价值在于确认其支配权和排他性 ， “权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利” ， 使用权可以脱离房屋所有权而单独交付给承租人 ， 强调这点很有必要；
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