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sjtu，住房，租赁|SJTU住房政策观察丨对《住房租赁条例（征求意见稿）》具体条款的修订意见( 二 )


其次 ， 住房租赁涉及的应是可居住房屋 ， 即具有居住条件的房屋 。 原设计为非居住用途的房屋 ， 经过改装后符合本条例对居住条件的要求 ， 应视为居住房屋；
第三 ， 住房租赁活动特指可居住房屋在居住用途使用权的转让 。 无论居住房屋还是非居住房屋 ， 但凡用于生产、经营等非居住用途的租房活动 ， 都不适用本条例 ， 但可适用《城市房地产管理法》的第四章“房地产交易”中第四节“房屋租赁” ， 以及《商品房屋租赁管理办法》 ， 不过这些法规中对此的相关规范都很简略 ， 可另行出专项条例；
第四 ， 能发生合法转让的只能是出租人合法所有的房屋使用权 。 这点在关于什么是出租人的界定中会详细讨论 ， 这里暂略；
第五 ， 本条例应只适用于市场化的住房租赁 。 生活中的住房租赁活动 ， 既包括市场化的基于合同关系产生、存在租金支付的住房租赁交易 ， 也包括非市场化的不基于合同关系、不存在租金支付的住房租赁活动 ， 比如亲戚朋友之间的免费租房、单位为职工提供的免费租房、个人或单位临时救济性提供租房给特定群体等活动 。 《城市房地产法》的“房屋租赁”已经明确只涉及产生租金支付的房屋租赁[ 《城市和房地产管理法》第四章“房地产交易”中第四节“房屋租赁”中规定：“房屋租赁 ， 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用 ， 由承租人向出租人支付租金的行为 。 ”] ， 不少地方性的住房租赁管理办法也都只针对发生租金支付的住房租赁活动 。 [ 《上海市居住房屋租赁管理办法》（2014年修订后版本 ， 下同）：“第三条（定义） ， 本办法所称的居住房屋租赁 ， 是指出租人将居住房屋交付承租人居住使用 ， 并由承租人按照双方协商确定的租金标准支付租金的行为 。 ” ]对于非市场化的住房租赁活动仍然存在规范化的需要 ， 出租人和承租人都有一定的法定权利与责任义务 ， 但参照《物权法》和《民法典》等法规的相关规定即可 。
(6).有必要对出租人做出界定 。 现实生活中 ， 出租人不是房屋产权所有人的情况大量存在 。 这分几种情况：a.单位老公房的出租 。 很多未房改老公房的产权不清晰 ， 并非界定单位所有 ， 但由单位出租给职工或其他个人并收取租金的情况大量存在；b.个人“二房东”现象 。 租客承租房屋后临时或长期转租给第三方；c.机构“二房东”现象 。 住房租赁机构与房东签订资产管理或委托代理合同后 ， 代理经租房屋 ， 由其出租给实际承租人并向后者收取租金 ， 这种情况越来越多 。
关于转租现象 ， 《城市房地产管理法》只规定了“房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用”的情形 ， 没有就转租进行规定 。 但《合同法》和《民法典》都规定 ， “承租人经出租人同意 ， 可以将租赁物转租给第三人 。 承租人转租的 ， 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的 ， 承租人应当赔偿损失 。 承租人未经出租人同意转租的 ， 出租人可以解除合同 。 ”这意味着 ， 住房租赁的承租人经其出租人允许 ， 可以将房屋的使用权转租给第三人 ， 从而成为第三人的出租人 ， 第三人成为其承租人 ， 这在法律上是合法的 。 但如果没有得到其出租人许可就转租 ， 就不是合法的出租人 ， 其转移的房屋使用权也是不合法的 。
但本征求意见稿中对转租行为仍然规定很少 。 住建部2011年2月生效的《商品房屋租赁管理办法》已经对转租做出规范 ， 上海2011年7月、昆明2018年4月、西安2020年9月11日发布的住房租赁管理办法中都明确给予转租人和转租行为合法地位 ， 并有详细规定 。 本条例中应对转租做出相应规定 。
(7).有必要对承租人做出界定 。 在大量存在转租行为的场景下 ， 很难确定承租人是否是租用住房用于居住的最终使用者 ， 只能对其身份资格做出规定 。 一般情况下 ， 境内外的自然人、法人或其他合法组织理应都可以成为承租人 ， 但在一些特定条件下 ， 有可能需要限制房屋出租给特定人或组织 ， 比如缺乏独立民事行为的未成年人、无监护人的精神病患者或具有严重传染性疾病的个人 ， 或一些境外组织 。 所以有必要保留限定承租人资格的条款 。 本款的修改建议参考了上海和昆明等地的地方性管理办法中类似条款规定 。


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