半年报|上海：量稳价涨，楼市小爆发 | 市场半年报( 五 )
从各环线来看 ， 中内环间认筹率最高 ， 为209% ， 有6成项目认筹率超100%；其次内环内认筹率138% ， 中外环间认筹率97% ， 郊环外认筹率67%；外郊环间认筹率最低 ， 仅48% ， 近6成项目认筹率不及50% 。
图：2020年上半年上海楼盘认筹率情况
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数据来源：CREIS中指数据
从价格段来看 ， 10万以上及8万-10万价格段项目认筹率均超过180% ， 6万-8万价格段项目认筹率接近7成 ， 2万-4万价格段项目认筹率为6成 ， 4万-6万价格段项目认筹率最低 ， 为53% 。
浦东前滩认筹率高居各板块之首 ， 上半年前滩推盘2个 ， 推出房源合计553套 ， 合计认筹3239组 ， 其中三湘印象(000863,股吧)名邸认筹率672.54% ， 东方惠礼555.72% 。 区位优势明显的高端项目如碧云尊邸、复地雅园、翠湖五集、滨江凯旋门、绿地海珀外滩等 ， 学区房加持项目如中海臻如府、保利天悦、世纪江湾 ， 地铁房项目如绿宝锦庭、万科天空之城光之丘、中海汇德里 。 远郊项目崇明红盘亚通水岸景庭再次热销 ， 临港蓝湾的绿城上海诚园上半年两次开盘认筹率超100% ， 产品力是其高认筹率的保障 。
图：2020年上半年认筹率超100%的楼盘
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数据来源：CREIS中指数据
4、新房库存及出清周期回落
截至6月末 ， 上海全市商品住宅可售面积为717万平米 ， 较去年同期下降7.2% 。 4月集中推盘库存回升 ，5月、6月市场供应节奏有所放缓 ， 但市场成交热度高涨 ， 库存回落、出清周期快速下降 。 截至6月末 ， 商品住宅的出清周期为11.4个月 ， 短期库存处在合理区间 。
图：2018年以来上海商品住宅库存规模与出清周期走势
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数据来源：CREIS中指数据
各区县中 ， 长宁、静安、金山出清周期较长 ， 均超过25个月；崇明出清周期为18个月 。 其余各区均未超过15个月的库存警戒线 ， 其中黄浦库存不足 ， 出清周期仅6个月；南汇、青浦、浦东、松江、嘉定、宝山、闵行、徐汇、虹口出清周期介于8-12个月 ， 库存略微不足；奉贤、普陀、杨浦出清周期介于12-15个月 ， 库存水平合理 。
从出清周期变化来看 ， 14个区6月底出清周期较3月底有所下降 ， 其中长宁出清周期较3月末下降16.5个月 ， 徐汇、虹口、金山、静安出清周期下降幅度均在5个月以上 ， 而嘉定、南汇、奉贤出清周期则有所提升 ， 但提升幅度均较小 ， 均在0.65个月以内 。
图：2020年6月末上海各区域商品住宅库存与出清周期
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数据来源：CREIS中指数据
5、市区小户型受追捧 ， 总价“两头大中间小”
从面积段来看 ， 上半年商品住宅成交主力面积段仍然集中在90-120㎡ ， 占比为40.2% ， 较19年同期小幅下降0.3个百分点 ， 其次为70-90㎡面积段 ， 占比为23.2% ， 120-140㎡面积段以15.1%占比居第三 。 从占比变化来看 ， 70㎡以下面积段提升最明显 ， 较去年提升2.3个百分点 ， 一方面是总价250万-300万的郊区刚需盘成交提升 ， 300万以下的刚需房源 ， 买家唯一的要求就是便宜 。 另一方面是中环内总价600-650万小户型学区房（浦东前滩板块的东方惠礼、徐汇龙华板块的尚海湾豪庭均推出65平以下的小户型产品）受追捧 。
从总价段来看 ， 200-400万总价段及400-600万总价段仍是成交主力 ， 占比合计58.3% ， 但两个总价段产品成交占比分别较去年下降3.0个百分点、3.2个百分点 。 处于中间价位的中产们 ， 因为疫情预期收入不确定性增大及短期购买力受损 ， 风险偏好有所降低 ， 买房热情出现了倒退 。 市区高端项目集中推盘及改善性需求释放的影响 ， 800万及以上各总价段产品成交占比均有不同程度提升 ， 其中800-1000万总价段、1000-12000万总价段成交占比分别提升2.2个百分点、1.8个百分点 ， 成交占比提升原因可能在于改善需求人群受到疫情的影响比较少 ， 同时有资产避险的需求 。 因此 ， 上半年上海楼市成交呈现出“两头大 ， 中间小”的总价成交结构 。
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