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半年报|上海：量稳价涨，楼市小爆发 | 市场半年报( 二 )


3、共有产权房扩围 ， 聚焦刚需人群
政策内容：2020年1月10日 ， 上海市政府出台《上海市共有产权保障住房管理办法》 ， 此次修订新增 “非本市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的 ， 可以申请购买共有产权保障住房”等内容 。
中指点评：
本次共有产权房扩围提升对常住人口中刚需住房需求的保障力度 ， 有利于提升对常住人群的吸附力 ， 如常住人口中在上海市创业、稳定就业的人员尤其是各类人才、青年职工 ， 重点解决持证年限较长、学历层次高、符合上海市产业发展导向、为上海经济社会发展作出贡献的居住证持证人住房困难问题 。 同时 ， 非沪籍常住人口也能申请 。
土地市场政策
1、土地交易新规将对失信主体实施“黑名单”
政策内容：2020年5月9日 ， 上海市政府出台《上海市土地交易市场管理办法》 ， 土地交易新规新增诚信管理条款 ， 失信主体将被依法限制或禁止参与上海市土地交易活动 。 此外 ， 新规调整了土地交易入市范围 ， 新增了“集体经营性建设用地使用权出让、出租”等内容 。
中指点评：
土地交易新政新增诚信管理条款 ， 与上海虹口区北外滩地块涉嫌围标不无关系 。 将诚信纳入体系和标准 ， 旨在进一步规范土地交易市场和对交易主体的监管 。 而集体经营性建设用地入市将增大市场供应 ， 上海将加快集体经营性建设用地的出让和出租 。
2、土拍规则“3大变化”
政策内容：（1）申请人数的确定 。 拍卖竞争的入围者从原先的10进2则改为10进5；当入围者不超过5人时 ， 直接竞价拍卖 ， 不用评分 ， 价高者得 。 （2）“保证金冻结”规则 。 原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款20天 ， 新规要求只需要在参拍前一天冻结资金即可 。 （3）“自持比例”变动 。 近期上海成交的几块地逐步取消此前规定15%的自持比例以及一定比例的保障房建设要求 ， 但土地起拍价较原地价约有5%的涨幅 。
中指点评：
充裕的土地供应与适度宽松的地块出让规则叠加 ， 使上海土地市场的竞争机制更为市场化和公平化 ， 进而吸引更多的房企参与竞拍 。
土地市场
随着6月30日浦东新区川沙办公用地的成功出让 ， 2020年上半年上海市土地市场宣告落幕 。 上半年上海土拍市场看点颇多 ， 我们来回顾这些看点 。
1、土地供应大增 ， 出让金破千亿
2020年上半年 ， 上海共成交93宗经营性用地 ， 规划建面合计848.4万方 ， 同比上涨147.4% ， 土地出让金总额1252.4亿元 ， 同比上涨121.3% ， 成交楼面均价14761元/㎡ ， 同比下降14.4% ， 平均溢价率4.0% ， 与去年同期大体一致 。
商品住宅用地成交48宗 ， 规划建面合计530.2万方 ， 同比上涨65.5% ， 土地出让金总额935.5亿元 ， 同比上涨136.2%；成交楼面均价17830元/㎡ ， 平均溢价率5.2% ， 较去年同期提高4.3个百分点 。
图：2017年以来上海商品住宅用地成交面积走势
半年报|上海：量稳价涨，楼市小爆发 | 市场半年报
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数据来源：CREIS中指数据
商办用地成交37宗 ， 规划建面合计207.3万方 ， 同比上升317.0% ， 成交金额240.1亿元 ， 同比上升111.1%；楼面均价11580.0元/㎡ ， 同比下降49.4% ， 平均溢价率0.85% ， 较去年同期下降26.08个百分点 。
图：2017年以来上海商办用地供应面积走势
半年报|上海：量稳价涨，楼市小爆发 | 市场半年报
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数据来源：CREIS中指数据
租赁住宅用地成交6宗 ， 规划建面合计80.16万方 ， 成交金额29.1亿元 ， 楼面均价3630元/㎡ 。
2、总价新地王诞生
2020年2月20日 ， 上海“徐汇滨江西岸金融港”地块被香港置业联合体以总价310.5亿元摘得 ， 成交价刷新上海总价纪录 ， 问鼎新“地王” ， 310.5亿的成交价贡献了上海上半年土地出让金的25% 。 该成交总价远超2014年中民投联合体拿下上海董家渡地块的248.5亿元 。 同时 ， 也略微超过了此前招商蛇口和华侨城联合体 ， 以310亿元的总价拍得的深圳新会展中心地块 ， 刷新中国大陆土地总价记录 。


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