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ipo|融创服务IPO传言背后的物业分拆资本衡量

ipo|融创服务IPO传言背后的物业分拆资本衡量
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上市是迟早要完成的 ， 然而如何才能实现物业分拆上市的利益最大化？
观点地产网 时隔半年 ， 融创中国再次与物业分拆联系了起来 。
据路透社旗下IFR报道 ， 融创正在考虑分拆旗下物业板块 ， 即融创服务 ， 计划在港交所进行10亿美元IPO 。
观点地产新媒体就此向融创相关人士进行了求证 。 截至发稿 ， 对方尚未回复 。
然而资本市场已经闻风而动 。 截至7月21日下午收盘 ， 融创中国收报38.25港元/股 ， 涨幅为3.38% ， 总市值达1782亿港元 。
2020年是房企物业分拆、赴港上市的狂欢年 。 据观点地产新媒体不完全统计 ， 仅今年上半年便有21家涉房企业赴港递交招股书 ， 其中地产相关企业12家 ， 物管企业9家 。
其中 ， 弘阳服务、金融街(000402,股吧)物业等已实现上市 ， 合景悠活、荣万家、佳源服务、金科智慧服务等递交了物业招股书的 ， 正排队上市 。
作为头部房企里为数不多尚未分拆物业上市的几家之一 ， 融创服务在媒体和公开市场上的表现甚是低调 ， 上一次传出消息已是半年前 。
上市是迟早要完成的 ， 然而如何才能实现物业分拆上市的利益最大化？这个问题的答案 ， 也正是融创所寻求的 。
从不求上市到寻求上市
与诸多同行一样 ， 融创的物业服务起源于2004年 ， 亦是作为地产业务的配套 。
据其官网介绍 ， 2004-2005年 ， 融创物业进入天津、重庆 ， 跟随地产起步；2006-2015年 ， 实现全国化发展 ， 并成立单独的物业管控集团 。
那时的融创物业先后进驻北京、无锡、西安、成都、常州、南京、上海、武汉 ， 形成了京、津、沪、渝、杭五大核心城市的战略布局 。 集团化的管理模式 ， 一是为更好地管理作为地产配套的物业 ， 二是为更好地实现融创企业内部之间的资本流动 。
彼时 ， 孙宏斌于中报发布会上以办学校为类比 ， 表示不会谋求物业管理公司分拆上市 。 “开物业公司就像办学校 ， 学校是公共服务类的机构 ， 你如果把学校变成挣钱的工具 ， 那就不对了 。 ”
然而时代的变化并不以个人意志为转移 。 进入2018年后 ， 雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业美好等一批物业公司上市掀起了房企分拆物业的浪潮 。
背靠地产业务“输血” ， 各大企业找到了更多的融资机遇 ， 也为负债率高企的房地产行业降负提供了示范样本 ， 物业服务甚至成为房企寻求增长的第二赛道 。
置身于时代洪流之中 ， 融创的念头显然也开始动摇 。
于2019年 ， 其更名为融创服务 ， 提出要做“品质生活服务商” 。 同年9月 ， 融创将17年老将曹鸿玲推上融创服务集团总裁之位 ， 首次传出分拆物业上市的风声 。
这得益于融创的并购生意越做越大 ， 房子越卖越多 ， 物业配套规模也越做越大 。 具体到融创服务 ， 其2017至2019年连续实现收入增长 ， 分别为22.1亿元、50.1亿元、70亿元 ， 年平均增幅达72%；在整个融创集团中的收入比重同时亦从3.35%平稳提升至4.13% 。
截止2020年4月 ， 融创服务集团在国内分为8区域、布局141城市 ， 在管面积超过1.2亿平方米 。
据观点地产新媒体不完全统计 ， 在已经上市的物企行业中 ， 这个在管面积仅次于彩生活的5.62亿平方米、保利物业的2.87亿平方米、碧桂园服务的2.79亿平方米、雅生活服务的2.34亿平方米、绿城服务的1.7亿平方米、中海物业的1.51亿平方米 。 而除彩生活外 ， 上述几家上市物企目前的市值规模均超200亿港元 。
在今年5月举行的2019年度股东大会上 ， 融创CFO高曦曾表示 ， 公司正在为服务板块上市做准备 。 他表示 ， 服务板块如若上市 ， 将会降低公司的负债 ， 但融创更希望把服务板块做成头部企业 ， “上市没那么急” 。
话音刚落 ， 同样在5月 ， 融创中国与开元旅业集团就酒店、房产、物业等领域达成合作；同时 ， 融创服务完成了对开元物业的股权收购 ， 并推出了全新子品牌“环球融创服务” 。


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