ipo|融创服务IPO传言背后的物业分拆资本衡量( 二 )
据市场消息 ， 环球融创服务在管面积超800万平方米 ， 未来将以商业、综合体、住宅物业服务为基础 ， 并探索文旅、产业小镇等多元化服务领域 。
从住宅到物业 ， 从会展到文旅 ， 这也许正是融创服务为上市做准备的“加速度” 。
市场博弈：物业分拆最优解
融创服务的上市计划已是板上钉钉 ， 虽然具体时间未明 ， 但市场的关注并未削弱 。
如何更好地实现物业上市利益最大化？融创在思考这个问题 ， 资本市场在思考这个问题 ， 投资者也在思考这个问题 。
国内知名投资者社区一位投资者曾于6月18日向孙宏斌写了一封公开信 ， 并再于7月9日对融创分拆服务板块上市进行了收益计算 。 在洋洋洒洒近5000字中 ， 他建议融创参考碧桂园和时代中国的做法 ， 按老股东比例派送股份上市 ， 实现众赢 。
该名投资者指出 ， 目前房企物业分拆上市主要分为两种形式 ， 一是按老股东持股比例分配股份、介绍上市 ， 二是直接IPO上市 ， 大多数房企采用的是后一种 。 对于这些房企来说 ， 获取第二、第三个自由的融资平台比顺便融资更加重要 。 然而 ， “所有的物业股分拆上市后 ， 控股母公司的市值 ， 并没有任何相应的增值 。 ”
基于股东身份 ， 他认为第一种方式可以为融创中国的控股股东和公众股东同时实现物业上市带来的财富增值 。 原因有三：其一 ， 所有的控股型企业 ， 市值一定是小于或者远远小于旗下各个控股子公司的加总市值；其二 ， 减少变现时的资本利得税等税务支出；其三 ， 更便利于将服务板块产生的增值收益发放至投资者手中 。
对此 ， 他将融创服务与碧桂园服务进行对比 ， 认为前者的上市市值将超过1000亿港元之间；采取送股分拆后 ， 每股融创中国的股东保守估计将会分得18-22.5元 。
此外 ， 另有投资人士亦指出 ， 基于公司深耕区域、城市布局、地产销售等情况 ， 融创服务的最佳对标对手应是保利物业 ， 估值在400亿港元左右 。
市场消息真真假假 ， 分析亦要看融创中国正式披露的最终方案 。 但不可否认的是 ， 通过物业分拆上市 ， 物业可以减少对于母公司的资金依赖 ， 同时降低母公司的负债率与财务压力 。
2020已过一半 ， 融创在上半年已累计实现合同销售金额约1952.7亿元 ， 在全国房企销售中排名第五；权益合同销售金额1325.9亿元 ， 在全国房企中排名第六 。 要加速发力的下半年 ， 是否会迎来融创服务的上市日程 ， 融创服务又将采取何种上市手段 ， 时间都会给出最终答案 。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）
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