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小区业主|700万老旧小区业主有“福”了！今年老旧小区这么改？房价会怎么走？

本文转载自公众号：“地产深度报道”
随着城市建设的快速发展 ， 居民生活条件和居住环境都得到了极大的改善和提高 ， 然而受到历史条件的限制 ， 一些老旧小区由于建造时间长、公共服务缺失等问题导致环境卫生脏乱差 ， 安全隐患多 ， 停车难等 ， 不仅给居民生活带来极大的不便 ， 也成为城市管理的难点问题 。
近年来 ， 围绕着老旧小区的改造提升作为重大民生工程 ， 也是解决城市发展不平衡不充分问题 ， 推进老城区更新、经济发展方式转变的重要措施 。
4月 ， 住房与城乡建设部表示 ， 今年将继续加大老旧小区改造力度 ， 各地计划改造老旧小区3.9万个 ， 是去年改造数量的一倍 ， 涉及居民近700万户 。
日前 ， 国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称“意见”） 。 7月20日 ， 住建部有关负责人对相关政策进行了解读 。
哪些小区属于老旧小区
根据《意见》 ， 城镇老旧小区指建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的城镇住宅小区（含单栋住宅楼） ， 要重点改造2000年年底前建成的老旧小区 。
目前 ， 老旧小区在三大问题上较为突出：一是管网破旧 ， 上下水、电网、煤气、光纤设施存在缺失或老化严重等问题；二是公共服务缺失 。 由于这些小区建造时间较早 ， 在养老、抚幼、物业 ， 以及文化娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等问题较为凸显 。 尤其是对电梯等设施的呼吁较为强烈；三是没有物业管理 ， 公共环境普遍比较差 ， 这些问题直接关系到小区居民的生活品质 。
在第十一届全国既有建筑改造大会上 ， 住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波介绍 ， 我国2000年前老旧居住小区近16万个 ， 涉及居民超过4200万户 ， 建筑面积约为40亿平方米 。
投资规模方面 ， 来自方正证券(601901,股吧)的一份研究报告指出 ， 根据已经公布改造计划的省份或城市来看 ， 平均每平米需要投入的资金约为138-623元/平方米（安徽省合肥市） 。 将老旧小区的改造分为三部分：楼本体、小区公共区域、完善小区环境 。 这三部分的改造成本估算分别为400、200、100元/平方米 ， 合计改造一个小区的成本约为700元/平方米 。 由此计算 ， 整个老旧小区改造的成本大约为2.8万亿元 。 若再加上企业方利润 ， 保障在3%利润+2%管理费 ， 以及对社区服务方面的建设投入 ， 总投资会更高些 。
2019年3月 ， 国务院参事仇保兴撰文披露称 ， 据初步估算 ， 我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元 ， 如改造期为五年 ， 每年可新增投资约8000亿元以上 。
对于房企是否有机会参与其中 ， 58安居客房产研究院分院院长张波表示 ， 房企可参与的环节不少 ， 旧改领域和房企目前擅长的开发行业有着较大的差异度 ， 对运营能力的要求也不同 。 从老旧小区的改造来说 ， 除了加装电梯 ， 还包括建设完善水电气路及光纤等配套设施 ， 对小区的绿化及停车进行优化和改善 。 房企依靠在房地产上下产业链的优势 ， 在这些旧改项目上具有明显优势 。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱补充道 ， 从经济上来看 ， 老旧小区改造对建材行业、建筑设计、电梯等行业会起到一定的拉动作用 。 此外 ， 老旧小区一般社区管理比较弱 ， 甚至有的小区没有社区管理及物业服务 ， 改造之后需要物业公司运营 ， 物业管理方面对房企来说是一个机遇点 。
改造进度如何
据称 ， 今年要新开工改造城镇老旧小区3.9万个 ， 到2025年 ， 2000年年底前建成的老旧小区改造工作要基本完成 。
受疫情影响 ， 截至5月底 ， 今年新开工的老旧小区改造项目约为年度任务量的20%左右 ， 但进入6月后新开工项目快速增加 ， 截至6月底 ， 已经达到40%以上 。
具体怎么改
维护和配套是老旧小区改造工作的重点 ， 针对这些问题 ， 《意见》将老旧小区的改造内容分为基础类、完善类、提升类三个大类 。


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