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金地集团金地集团中年危机：债务攀升融资不断 多项目陷诚信风波

6月24日 ， 金地集团(600383,股吧)旗下子公司以40.24亿元总价拿下了位于上海嘉定新城菊园社区的JDC1-0402单元05-02地块 ， 溢价率高达35.48% 。 早前6月16日 ， 金地也曾以总价24.73亿元将上海嘉定区嘉定新城（马陆镇）戬浜社区16-06地块收入囊中 ， 成交楼面价2.25万元/平米 ， 溢价率约27.9% 。
进入6月以来 ， 金地集团持续”加仓”华东区域 。 更早前的6月11日 ， 金地总价29.02亿元摘得了上海市青浦区西虹桥联涞路北侧09-15地块 ， 成交楼板价36123元/平方米 ， 溢价率达22.04% 。 除上海外 ， 6月9日 ， 金地集团曾以25.2亿元总价包揽南京4宗地 ， 成为当日南京土拍市场最大的赢家 。
华东区域销售承压
除上海、南京外 ， 金地也在积极布局苏州区域 ， 但并不顺利 。 6月11日 ， 苏州市自然资源和规划局通报了区域8家违规拿地房企 ， 金地集团赫然在列 。 通报称 ， 今年4月9日 ， 杭州天霖投资咨询有限公司和绍兴金汉企业管理咨询有限公司同时参与竞买“苏地2020-WG-18号”国有土地使用权 ， 这两家企业的实际控制人均为金地集团 。
根据苏州市“由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买”的相关规定 ， 金地集团上述两家子公司的拿地行为系违规参与竞买行为 。 因此 ， 苏州市相关单位决定对其予以惩罚 ， 违规拿地房企将被列入国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人名单 ， 且3年内不得参与苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动 。
资料显示 ， 自2015年阳侃上任金地华东董事长之后 ， 苏州便成为了华东区域的“重点栽培对象” 。 在此前后 ， 金地华东以苏州为大本营成立了苏南区域 ， 与南京、上海公司并驾齐驱 。 当年6月 ， 金地成功竞得何山路地块 ， 实现了在苏零的突破 。 随着土地储备的进一步提升 ， 金地在苏州的销售业绩也有所增长 。
然而 ， 今年前5月 ， 金地在苏州却表现平平 。 在业内人士看来 ， 不惜违规拿地 ， 显露出金地急于在苏州加大市场话语权的迫切性 ， 此外 ， 金地也急需在苏州拥有自己独立操盘的项目 。 根据金地财报 ， 去年 ， 金地苏州的签约销售额达到69.4亿元 ， 但规模增长更多依赖合作的方式获取 。 当期 ， 金地在苏州的10个在售项目中 ， 其权益占比超过50%的仅有2个 。
合作项目很容易出现产权不明晰等争议 ， 坚持合作拿地且权益占比偏少 ， 也将影响到金地的实际销售业绩 ， 未来或将面临后劲不足的局面 ， 上述业内人士称 。 进入2020年 ， 金地华东区域在土地市场及销售市场均需要有新的跨越 ， 这也是金地加仓该区域的原因之一 ， 但这是否会带来营收上的突破 ， 仍有待观察 。
业绩的高增长并不意味着口碑的爆棚 。 资料显示 ， 目前 ， 金地在苏州既有四季春晓、平江风华等爆款 ， 也不乏金地名悦、浅山风华等口碑“扑街”的产品 。 在加速布局的同时 ， 金地也有必要提升品牌形象 。
官网信息披露 ， 自1999年开启全国化布局至今 ， 金地集团旗下已经形成了华南、华中、东南、华东、西部、东北、华北等7大区域 。 其中 ， 华东区域系公司发展的重点区域 ， 在该区域内部 ， 又以上海、南京、苏州及合肥为核心城市重点布局 。
金地集团大力拿地的背后 ， 或与华东区域的业绩压力有关 。 根据金地财报 ， 2019年 ， 在集团各区域营收纷纷大幅增长的背景下 ， 华东区域却由于房地产项目结算面积减少等原因 ， 营收仅有67.23亿元 ， 占集团总营收中的比重也跌至10.68% ， 同比大幅下降66.72个百分点 。
青财经梳理发现 ， 自2017年至2019年 ， 金地华东区域的营收分别为56.14亿元、202亿元、67.23亿元 ， 同比增幅为-62.36%、259.86 %和-66.72% 。 若从营收增速来看 ， 该区域仅在2018年实现了业绩的大爆发 ， 排名各区域第一 ， 随后在2019年却跌落至第四的位置 。


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