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金地集团金地集团中年危机：债务攀升融资不断 多项目陷诚信风波( 三 )


不甘落后的金地集团也在近年努力追赶 。 2017年 ， 金地集团提出了“三年内冲击2000亿元销售目标”的口号 ， 合约销售额在2019年达到2106亿元 ， 成功跻身2000亿房企俱乐部 。 不过 ， 在行业排名中 ， 金地集团依然垫底”招保万金“ 。 据克而瑞统计 ， 去年 ， 排名行业第14位的金地集团 ， 相比第12名招商蛇口(001979,股吧)仍有近百亿的销售额差距 。
由于合作项目较多 ， 金地2019年的权益销售比仅为62% ， 系TOP20阵营里的较低水平 。 有分析指出 ， 项目投资中 ， 合作开发可以带来业绩成长规模扩张 ， 但是资本市场更加会考虑权益的土地储备和权益的项目销售规模 。 于金地管理层而言 ， 加强权益占有比例是当务之急 。
事实上 ， “合作开发”是金地集团近几年拉动规模扩张的战略之一 。 据财报 ， 在金地2019年1200亿元的土地总投资额中 ， 其权益投资额仅为588亿元 ， 2017年及2018年则分别为473亿元及404亿元 。 受“合作开发”影响 ， 金地集团的归母净利润同比增速并不快 ， 2017年至2019年间 ， 其净利润增速分别为8.61%、18.35%以及24.41% 。
尽管如期进入两千亿阵营 ， 金地集团的销售规模增速并不快 。 自2015年-2019年 ， 金地集团的签约销售额增速分别为26%、63%、39.9%、15.3%、29.76% ， 规模增长速度在2016年达到一定高度后 ， 出现回落态势 。
在营收方面 ， 财报显示 ， 自2017年至2019年 ， 金地集团的营业收入分别为376.62亿元、506.99亿元及634亿元 ， 一直在650亿元以下 。 去年 ， 相比招商蛇口2204.74亿元合约销售额以及976.72亿元的营收规模 ， 金地集团2106亿元的销售额及634亿元的营业收入仍有较大增长空间 。
规模追赶之下 ， 金地集团的债务压力反而随之而来 。 财报显示 ， 自2017年到2019年 ， 金地集团的债务规模从1005亿元飙升至2524亿元 ， 增长1.5倍；有息负债则从553.54 亿元飙升至947.58亿元 ， 几乎翻倍 。
对于金地集团而言 ， 2020年所面临的最大压力 ， 或是债务集中到期的压力 。 据统计 ， 2020年 ， 金地将有328.10亿元非流动债务到期 ， 而其2019年末的营收仅有634亿元 。 这意味着 ， 金地集团去年营收的一半都将用于偿还到期债务 。
不仅是2020年 ， 2021年金地依旧处于偿债高峰期 。 据有关机构统计 ， 2021年金地到期债务为262.03亿元 ， 虽然比2020年有所降低 ， 但依旧在高位 。
正是由于债务上的压力 ， 金地集团2020年以来频繁发债 ， 先后用上了短融、中期票据、小公募债券等多种融资手段 ， 且融资金额都是用以偿还到期的公司债券 。 今年一季度末 ， 由于债券融资增多 ， 金地集团筹资活动产生的现金流量净额达到77.67亿元 ， 同比增长63.22% 。
值得注意的是 ， 今年2月 ， 金地集团还曾因发行的一笔110亿元公司债被上交所“追问” 。 2月11日 ， 金地集团公布110亿元公司债融资计划 ， 期限最长20年 。 在此之前 ， 内地上市房企超过10年期的公司债券基本为零 。 目前 ， 这项债券已获得上交所通过 ， 募集的110亿元资金也用于偿还公司到期债务或到期/回售的多支公司债券 。
大力发债下 ， 金地集团的偿债能力不升反降 。 截至今年3月底 ， 金地集团的短期借款微升至33.22亿元 ， 一年内到期的非流动负债则增长17.06%至384.09亿元 。 当期 ， 其现金及现金等价物余额为434.48亿元 ， 同比仅增5.39% ， 以此粗略估算 ， 金地的现金覆盖债务能力较2019年底继续减弱 。
因“下调利率”遭上交所问询
从融资动作方面 ， 也可以窥见金地集团的资金压力 。 今年4月20日 ， 金地集团公告称 ， 旗下债券“18金地03”的利率自5月28日起 ， 由5.29%变更为至1.50% 。 该债券发行总额为10亿元 ， 上市日为2018年6月15日 ， 到期日为2021年5月28日 。
然而 ， 在利率调整公告发布的第二天 ， 金地便收到了上交所的问询函 ， 问询函就利率下调的合规性提出质疑 。 根据当时的《募集说明书》 ， 金地本期债券“在存续期第2年末 ， 公司可选择调整票面利率” ， “存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点” ， 金地的做法与此规定相违背 。


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