「究竟」新基本建设深层科学研究：铁塔跑道，提高市场前景究竟看啥( 五 )
场地租赁费——主要为支付给各个站址所在业主的场地租赁费，2018占整体收入比例为16.98%，受全社会整体地租和劳动成本的上升，过去四年，场地租赁费从2016年的0.53万提升至了2018年的0.63万元，复合增速高达9.08%。
维护费——主要为铁塔的日常维护支出，2018年占整体收入比例为8.58%，影响较小。
毛利加成率——受政策影响较大，鉴于目前10%的成本加成率已经处于较低水平，未来大概率维持不变。
以上四点，值得关注的是：场地租金。
一般来说，一个国家经济发展水平越高，人均GDP水平和人均收入水平也在不断提升，而经济的增长一定伴随着社会整体租金的提高。
比如，从国外对比来看，我国单塔租金水平只有750美元，远低于美国、德国，除了定价模式差异外，主要跟全社会平均租金水平有关。
以美国为例，美国经过长期经济的持续增长，推动了全社会租金的不断上升：1983年至2018年35年间，租金CPI指数随着GDP的增长，复合增速为3.24%，两者的相关性系数高达0.993。
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行业层面，以美国市场为例，美国铁塔企业与电信运营商的合同条款中，通常规定租金费用以3%的增速提升，基本等同于同期CPI指数。
此外，这里参照一个商业模式类似的案例——分众传媒以2015-2017年单个点位平均租金，由1428元上涨至1619元，复合增速6%，基本等于同期GDP增速。
所以，本案想要覆盖掉成本端、场地租金不断增长的压力，未来单用户租金收入想要提升，需要拥有对下游的定价能力。考虑到下游运营商的话语权较强，所以，此处保守假设——预测期前三年保持2019年价格不变，后续年度，单客户收入增速参照CPI增速3%。
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室分业务，该怎么看
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室分业务，区别于铁塔业务的户外属性，主要是用于家庭、商场、高铁等室内通信。从历史情况看，本案室分业务收入分别为4.21亿元、12.84亿元、18.19亿元，占比较小，但是增速较快，近三年增速分别为204.9%、41.7%。
由于室分业务还处于技术和应用初期，且目前室分站址目前大多为运营商自建所以这里省略站址因子，直接将该部分收入拆分为室分系统总租户数*单户收入，下面我们分项来看：
室分系统总租户数——过去三年总租户数分别为1.36万户、2.36万户、3.14万户，同比增速分别为73.52%、 33.05%，仍处于快速增长状态。增长如此迅速，主要是受5G的拉动。
而从长期来看，驱动室分系统租户数的核心因子，主要有二：
1）小基站部署数量增长
区别于铁塔上主要安装的宏基站，小基站信号覆盖范围通常从十几米到几百米，主要面向室内场景。事实上，从3G时代移动互联网模式开启，室内场景就一直成为了数据流量的主要来源，根据华为2018年数据显示，4G网络超过80%的流量业务发生在室内。
但是问题在于，由于技术性能与部署效率相比宏基站较弱，导致整体部署占比较低，以AT&T为例，2016-2017年两年，小基站部署占比只有16%。
但是，随着5G场景下数字化室内技术的成熟，将极大改善原有DAS技术部署和运维复杂、性能和容量较弱的缺陷。所以长期来看，室分小基站的增长也比较确定，根据联讯证券预测，2020年-2025年新增基站数达到1000万，将保持高速发展。
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2）运营商的室分站址外租率提升
目前，室分站址基本为运营商自建，导致目前铁塔室分站址量相对较少，根据方正证券显示，2017年三大运营商方面共拥有室分基站27万个，中国铁塔站址数1.69万个，以此计算，运营商外租率只有6.25%。
从长期来看，因为在室分场景下，面对公共场所和小区的站址设计、寻找协商、部署施工，实际上会更加分散，这就导致了由三家独自建设效率更低，所以，驱使运营商室分站址外租率提升的动力，仍然还是共享共建促使的成本下降。
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