日本三井不动产金融“反击战”，给中国房企转型打了个样( 二 )
这是日本第一家美式购物中心 ， 购物之外附设剧场、文化中心和幼儿临时托管等多体验业态 。
两年后 ， 其合资而建的东京迪士尼乐园开门纳客 ， 至今仍是日本网红打卡地 。
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啦啦宝都东京湾 图片来源：公司官网
从工业园、高层住宅到购物中心、游乐园 ， 三井不动产多元业务试水不止 ， 偶遇弯路亦是常事 。
1995年 ， 三井开出了日本第一家正宗奥特莱斯购物城 “鹤见Hanaport Blossom（现三井奥特莱斯购物城大坂鹤见）” ， 却因招租不顺陷入苦战 ， 被逼向工厂直接进货 。
意外的是 ， 这条无奈之路让三井得以网络大批“高性价比”人气商品 ， 并借此趟出了一条“折扣卖货”的新路 。 往后25年 ， 靠此蹊径 ， 三井奥特莱斯购物城风靡日本 ， 全国攻城略地 。
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三井奥特莱斯购物城大坂鹤见图片来源：公司官网
踏着经济大繁荣节拍 ， 三井不动产以一幢幢外化的建筑记录着日本近50年城市和商业变迁 。 欣欣变迁之景 ， 在日本房地产泡沫破裂后 ， 蒙上了一层灰调 。
彼时 ， 无论规模大小 ， 百年老店还是新兴公司 ， 都只剩下两种模样——破产 ， 或濒临破产 。
靠着财阀系内部资本互助、折价兜售资产清还债务等方法 ， 三井不动产幸存下来了 。
2000年 ， 三井不动产不得已出售了其持有Oriental Land（与京城电铁合资成立 ， 拥有东京迪士尼乐园的经营权）的股权 ， 带来了304亿日元出售收益 ， 但每股售价仅为IPO价格约60% 。
尽管获救了 ， 但三井不动产的净利润却遭重创 。
1996年开始 ， 三井不动产连续4年经营亏损 。
那段时间 ， 其不得不把主要发展精力放在金融、销售分公司等下属企业的清算、结构调整和经营重建上 。
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数据来源：公司公告 制图：商业地产头条
02
泡沫中爬起 ， 从开发商变身“经纪人”地价暴涨暴跌 ， 日本经济从浪尖跌入谷底 。 泡沫中摔倒的三井不动产 ， 拍拍身上的尘土走向了转型路 。
时任社长的岩沙弘道意识到 ， 当宏观经济难有所新期待时 ， 就只能在有限的土地和房产上不断做加法 ， 除此别无他法 。
“以泡沫经济的破灭为转折点 ， 日本地产出现了根本性转变 ， 土地不再是一种非要手中攥着才踏实的特殊财产 ， 在如今这个客观性价值由市场来评价的时代 ， 只有以自己的智慧和努力创造出具有真正有价值的Stock（资本）才有意义 。 ”
战略调整 ， 是三井不动产踏出的第一步 。
2000年5月 ， 提出新发展计划 ， 即通过减少有息负债、扩大轻资产、培养新业务等提高盈利能力 。
2000-2002年 ， 三井不动产中期管理计划中写明：进一步将合并有息负债目标定位低于1.45万亿日元 ， 债务股本比率低于3.2 。
债务重压减缓之下 ， 三井不动产彻完成了角色转换——日本领先的房地产解决方案和服务提供商 ， 对应“客户集中管理、商业模式改革、集团有效管理”三大策略 。
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