日本三井不动产金融“反击战”，给中国房企转型打了个样( 四 )
集团旗下有200多家子公司 ， 主营业务横向囊括办公、商业、住宅、物流、酒店和房地产金融等 ， 纵向覆盖开发、交易、持有、运营等多个环节 。
在这个“开发+持有+管理”的大生态圈中 ， 开发是源头 。
一部分物业注入旗下REITs（房地产信托投资基金） ，
三井不动产作为REITs管理方 ， 可获取其中最有价值的管理收入；
另一部分优质物业则被置入长期持有的资产组合 ，
以获取稳定租金收入 ， 或通过三井的销售管理部门卖给个人与其他机构 。
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金融创新路径 ， 中国房企转型新样本三井转型最核心一环 ， 是利用金融工具 ， 改造、创建其持有和管理业务的运营模式 。
亚洲金融危机后 ， 日本房价不振、市场恐慌 ， 地产相关贷款收紧 ， 房企纷纷陷入融资困境 。 REITs大法 ， 应时而生 。
2001年9月 ， 以三井不动产和三菱地所作为发起人的两只REITs产品上市 ， 标志着日本REITs正式落地 。
目前三井不动产共管理了四只J-REITS基金 ， 和两支私募基金 。
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REITs的设立不但缓解了房企融资难题 ， 同时为物业持有者和开发商提供了退出渠道 ， 为投资者提供了以房地产为基础的金融工具 。
基金管理平台 ， 成了三井不动产销售业务最重要的退出渠道 。
扩大了公司管理资产规模 ， 还在开发销售利润、基金管理收益外 ， 贡献了丰厚物业管理费收益 。
新兴证券化市场建立 ， 新资金增强流动性 ， 激活了日本房地产交易和循环扩张 。 如此浪潮之下 ， 三井、住友、三菱才能在 21 世纪初期借由轻资产以获新生 。
新生过后 ， 三井步入上升轨道 ， 且日渐成熟 。 只是今日三井之路径 ， 会是明日中国大型房企之样本吗？
虽无定论 ， 可肯定的一点是：
深化金融资本模式、走产融结合之路 ， 皆为成功转型之关键 。
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外部环境上 ， 中国离持有型房产REITs可能不远了
早前4月30日 ， 中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作 。
相较应对危机的短期手段而言 ， REITs 更像是稳定长期市场和信心的压舱石 。 对此 ， 有业内人士指出 ，
疫情影响下 ， 市场非常渴求逆周期的管理工具
， 建议REITs试点尽快放开到住房租赁以及商业地产领域 ， 为租购并举政策提供支持 ， 也为传统房地产企业提供转型之路 。
环顾全球 ， 基础设施与持有型房地产是REITs的两大类基础资产 。 在美国 ， 零售业REITs是占比最大的品类 。
成熟的美国市场中 ， REITs和ABS为广义的商业地产市场提供了近2万亿美元的资金 ， 超过了银行的商业地产抵押贷款规模（1.7万亿美元） ， 但中国目前规模不及美国1% 。
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三井不动产拥有的办公物业图片来源：公司官网
长期来看 ， 中国城市化进入下半场 ， 城市发展模式和房企盈利模式全面转变——从“产销模式”到“资管模式” ， 从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”
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