日本三井不动产金融“反击战”，给中国房企转型打了个样( 三 )
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数据来源：公司公告 制图：商业地产头条
一改资金密集型运营模式 ， 三井不动产放大了在
房产交易、开发和管理方面
的经验 ， 步步为营
扩大“非资产业务”规模 。
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数据来源：公司公告 制图：商业地产头条
2011年 ， 三井将业务重新分类：
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数据来源：公司公告 制图：商业地产头条
复盘三井不动产转型 ， 可发现有以下几个关键点：
- 传统住宅开发业务 ， 部分转型轻资产代建
2019年财年 ， 三井家园贡献收入2617亿日元（约合175亿元） ， 占三井不动产总收入14% 。 其中新建业务占比69.3% ， 翻新业务占比16.2% ， 租赁管理业务占比10.3% ， 相关材料销售占比9.3% 。
代建业务虽然利润率不高 ， 但基本能维持盈利 ，
在行业低谷期可维持开发团队正常运营 。 且为公司积累了大量的存量房客户资源 ， 可为物业管理部门贡献创收机会 。
- 4成租赁收入来自零售 ， 可熨平周期波动
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数据来源：公司公告 制图：商业地产头条
截至2019财年 ， 三井不动产拥有133座写字楼、87座零售物业 。 它们源源不断提供的租金收入 ， 可一定程度上熨平周期波动 。
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三井奥特莱斯park 图片来源：Rakutano
近年来 ， 三井不动产继续开发了多种资产类型 ， 包括物流地产和长租公寓 。 在这当中 ， 基金管理特别是REITs成为了关键一环 。
- 入局存量房生意 ， 成日本最大房产经纪公司
借助经纪业务资源 ， 其以包租或托管模式打造了属于自己的出租公寓管理品牌 。
