#房租#房东降价房客还不满意，北京房租到底怎么了？( 四 ) 房东降价房客还不满意，北京房租到底怎

2018年，周龙平均每天要带20个客户看房子，最快的一次，房间在APP上挂上去10分钟，就被租出去了。 10分钟里，他接了5个求租电话，租下这个房间的人还在外地，没有去实地看房子就付了订金。 “这样的不看房就租的人，今年每个月都有五六个。 ”

这一切，在2019年变成了另一个样子。 “现在所有的长租公寓都在消化存量房源，前年抢房源花的钱太多了，空置下来的也不少。 ”更让周龙不安的是另一则消息，北京人口与社会发展研究中心发布的蓝皮书中称，自2015年以来，北京的常住外来人口三年来不断下降，其中2018年下降得最多，下降了3.74% ，减少了约30万人。这些人本都是租房的刚需人口。

空置房太多，租房人口反而下降，加之中介惯用的“杠杆”隔断房的失效，带来的结果就是供需关系的改变，从而一定程度上影响了房租价格。比如周龙以前是带5个人看一个房子，如今是带一个人看5个房子， “看到最后可能对方还嫌贵不租了。 ”

他最近一次带客户看了10间房，花了一整天，电瓶车的电都用完了。好在最后还是成交了，客户看上一个2500元租金的14平米房子，砍价到2200块。

数据也能证明供需关系的变化，整体看来， 2019年1到11月，北京住房租赁市场总交易量比2018年下滑2.7% ，租金也同比下降了2.8% 。

▲ 图 / 《只有吉祥寺是想住的街道吗？》

要想弄清房租的涨跌机制，就需要了解租赁公司的商业逻辑。

拿曾经在风口上的行业长租公寓来说，它们的盈利模式实际上非常传统。公司从房东手上租下房源，将房屋重新设计，配备基础家具设备，再以“二房东”的身份转租给消费者，同时提供清洁、搬家、解决邻里纠纷等附加服务。他们赚取的是收房和出租之间的差价和服务费。

从2017年开始，一直到2018年上半年，长租公寓们就像是一群飞在风口的猪群。中介、房企、创业者、酒店纷纷扎堆这个市场。各种投资报告显示，中国的租房率只有20% ，远低于美国和日本的30%-35%的比例，看起来似乎大有可图。有媒体统计， 2012年至今，中国长租公寓领域融资超过100起，光2017年一年，融资超过400亿。

资本追捧之下，带来的是长租公寓数量的爆发增长，以北京为例，到2022年之前，还有25万套以上的长租公寓待租。规模扩张的好处不言而喻，规模越大，估值越高，从而就能获得更多的讲故事的资本。

问题在于，通过哄抬价格抢到手的规模，真的能转化为盈利吗？曾在一家长租公寓当部门负责人的钱婷婷测算过，长租公寓的总成本包括拿房成本，加上装修成本、人力开支、物业服务等等。其中拿房成本占总成本一半时，盈利空间比较大。但经过价格哄抬之后，拿房成本有的会超过60% ，这时候，如果再拆除掉隔断房，房源价格甚至和出租价格会出现倒挂。