房价还会涨吗(未来十年房价还会涨吗) _小知识

房价还会涨吗？(未来十年房价会涨吗？)国家统计局近日公布了70个大中城市3月份的房价数据。由于这是国内“新冠肺炎”疫情被彻底掌握后各大城市房价首次出现，业内普遍认为对后疫情时代房价走势具有指数意义。
许多人认为，由于疫情的影响，房地产面临着难看、交易少、市场冷等多重压力，形势不容乐观。
但公布的数据显示，3月份70个大中城市房价整体走势并未下跌，反而小幅上涨。
同时，令人惊讶的是，西宁是3月份新房环比增幅最大的城市。至于二手房，房价已经很高的深圳3月份的环比增幅最大，为1.6% 。
那么，房地产市场到底是什么逻辑呢？是什么决定了房价的涨跌？未来房价会在哪里继续上涨？
恒大地产首席经济学家任泽平曾有一个广为流传的房地产规模框架:长期人口、中期土地和短期融资。他的新书《全球地产》在这里基本是升级版。通过全球化的视角，每个人都可以更清楚地理解房地产运作背后的基本逻辑。他也明确回答了你关心的问题，比如房价。

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全球房地产住房体系如何塑造房地产市场？夏磊任泽平中信出版社图书预售交付5月36日凌晨购买

六大因素支撑中国房地产中长期市场空间城镇化:城镇化率不断提升，大量农村人口进入城市
改革开放以来，中国城镇化率年均增长1.06个百分点。中国城市化仍处于快速发展阶段，未来10年将继续快速推进。根据合并后国家的预测，未来10年中国城市化率预计每年增长1个百分点，到2030年达到70.6%，年均农村人口转为城市常住人口。
首先，国际经验表明，城市化率的提升遵循诺森曲线规律。城市化率在30%以下、30% ~ 70%和70%以上时，分为稳定发展阶段、快速发展阶段和缓慢发展阶段。2018年中国常住人口城市化率为59.6%，仍处于快速发展区间。
第二，横向来看，中国城市化率上升空间大。现在的城市化率只相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本。与经济发展相似的发达国家和发展中国家(如俄罗斯、巴西等)相比。)，差距很大。
2.人口迁移:城市间人口迁移的增长
区域经济发展不平衡促使人口从经济发展水平低的地区向经济发展水平高的地区迁移。2018年，全国39个一二线城市城市化率与人均GDP的相关系数高达0.88，31个省、自治区、直辖市这两个指标的相关系数为0.57 。从2000年到2015年，“城对城”移动听嘴比例从20.8%持续上升到37.9% 。未来，人口将继续聚集在经济发达地区的中心城市和城市群。

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3.住房成本升级:概念、区域和品牌三个层面的成本升级
一是住房成本概念升级。98年以前，人们买公房的时候，居民的居住理念是如何解决“有房住”的问题，答案只是有房住。1998年，随着房改的推进，实物分房停止，商品房市场启动。居民开始重视住宅设施等便捷的住宅服务，物业管理行业从无到有逐步发展成熟。21世纪，居民追求高尚的道德事业，住房成本表明，他们对园林绿化、建筑材料和道德、智能家居、综合化妆和维修提出了很高的要求，以实现“好住房” 。
二是花区域升级。城市之间，住房需求从小城镇向教学医疗、就业等条件更完善的大城市集中。城市内部，新旧城市并存，新城基础设施良好。即使是在老城区有房的居民，也应该在新城区购买改良房。
第三，品牌升级的成本。居民购房需求从缺乏建设规模和服务保障的中小房企集中到经营规范、服务完善的品牌房企。2019年一季度末，商品房百强房地产企业市场份额已超过70%，比2015年40%的市场份额高出31个百分点。凭借品牌溢价、智能家居、优质物业等优势，道德住宅占据主流。以精装修为例，最早出现在90年代末的广州、上海等城市。2005年，恒大率先推出全精装交付的行业潮流。2018年，全装修在中国的普及率提高到23%以上，在一线城市的普及率提高到56% 。
住房质量:生活条件的改善
1)中国已经告别了住房短缺，但住房质量仍有很大提高空间
恒大研究院的《中国住房存量报告:2019》显示，从1978年到2018年，中国城市住房存量从不到14亿平方米增加到276亿平方米，城市住房数量从约3100万套增加到3.11亿套，家庭比例从0.8增加到1.09 。目前，日本、美国、英国和德国的家庭比率分别为1.16、1.15、1.03和1.02 。与发达国家相比，中国的住房供应总体上是平衡的。但根据2015年的“人口普查”，中国城市住房只有85%是完整的，20%左右是条件较差的平房，41%是1999年以前建成的。