房价还会涨吗(未来十年房价还会涨吗)( 三 ) _小知识

分类来看，城市居民人口增长、城市更新改造和生活条件改善的需求分别占总需求的41.4%、5.4%和53.2% 。
农村向城市的迁移支撑着未来10年城市居民人口不断增长的需求。2019-2030年，我国城镇常住人口增加导致的自住住房年均需求为5.2亿平方米，不计需求漏损，占总需求的41.4% 。其中，随着城市化进程的不断加快，99.8%的新增住房需求发生在农村人口进城时。但生育率下降导致自然人口增长率从2025年开始负增长，城市常住人口自然增长需求仅占0.2% 。总的来说，由于人口增长率和城市化率的不断下降，未来城市常住人口的增加对自住住房的需求在稳步下降。
棚子换到头，旧的换棍。2021年以来，城市拆迁改革的需求不断增加。2019-2030年，全国城市拆迁改革对自住住房的需求平均每年7000万平方米，占总需求的5.4% 。其中，2019年至2020年，全国棚户区改造将告一段落。预计开工884万套，自住住房需求2.2亿平方米。从2021年开始，棚户区改造就完全停止了，城市更新以旧城改造为主。随着现有居住面积的增加，每年的拆迁面积又回到持续上升的通道，预计2021年至2030年旧城改造期间的自建房需求为5.7亿平方米。

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未来10年，改善生活条件的需求将持续增加，并从2020年开始主导市场。2019年至2030年，中国生活条件有所改善，年均需求6.7亿平方米，占总需求的53.2% 。未来10年，受益于人均住房面积的增加，改善居住条件的需求将不断增加，从2020年起将成为住房市场最重要的需求来源，这标志着房地产市场进入了一个改善期。
区域分化，市场空间集中在一二线城市和重要城市群需求集中在一二线城市
2019-2030年，住房需求将集中在高能耗城市。一、二线、三、四线城市年均需求量约为1亿平方米、4.38亿平方米、6.31亿平方米，分别占全国总量的8.6%、37.5%和53.9% 。与2012-2018年商品房销售面积占比相比，分别提升4.4和4.4个百分点，下降8.8个百分点。部分地区一线城市和核心二线城市住房需求持续旺盛，而重庆、成都、广州、深圳、北京、郑州、上海、杭州、天津、长沙、武汉等一线二线城市需求旺盛，市场份额占比超过1.5% 。
从需求类别来看，一、二、三、四线城市的分离分别占城市人口增长需求的7.3%、41.4%和51.3%；改善生活条件的需求分别为9.7%、35.5%和54.8% 。旧城改造改革需求分别为6.8%、25.8%和67.4% 。与总需求构成相比，一线、二线城市需求比重上升，受益于生活条件改善和城市人口增加的需求比重上升；城市常住人口的增加和三四线城市生活条件的改善对住房需求的驱动力低于平均水平，需求比例普遍下降。
(1)一线城市
2019-2030年，一线城市对城市人口增长、居住条件改善、旧城改造的需求分别占7.8%、9.7%和6.8% 。与总需求的8.6%相比，说明生活条件的改善是支撑一线城市需求增长的核心因素。
有三个重要原因。
第一，一线城市人均面积低，提升空间大。2017年，北京、上海、广州、深圳城镇居民人均住房建筑面积分别为32.6、36.7、33.1、19.7平方米，明显低于全国37.4平方米。
第二，增加住房保障，改善中低收入群体的住房条件。以公共租赁资源网房、人才公寓、共有产权房为代表的保障性住房供应将增加，住房供应体系将逐步完善，一线城市低收入和“夹心阶层”居民的居住环境将得到极大提升。
第三，随着高收入群体的增加，住房成本和改善需求得到提升。虽然一线城市有规划掌握人口范围的目的，但未来常住人口增长有限，但一线城市人均可支配收入与我国城镇人均可支配收入的差距继续扩大，人口收入结构将继续改善，高收入群体比例的增加可以加强居民的住房支出。

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(2)二线城市
2019年至2030年，二线城市对城市人口增长、居住条件改善和旧城改造的需求分别占41.4%、35.5%和25.8% 。与占37.5%的总需求相比，说明城市人口的需求增长是支撑二线城市需求的核心因素。未来二线城市城市人口快速增长，将受益于吸引省内三四线城市人口流入。人跟着产业走，区域经济发展不平衡是导致区域人口流动的根本原因。在特定区域，人口流向区域经济人口比大于1的区域。对于单核心中心城市的省份，省会城市的经济发展程度相对于省内其他地区具有绝对优势，经济与人口之比大于1，对省内人口有明显的虹吸效应。