房价还会涨吗(未来十年房价还会涨吗)( 二 ) _小知识

从2014年到2018年，在中国示范城市的商品房累计销售中，90-144平方米的改善单元比例显著增加，表明居民在住房质量改善的需求下，更喜欢功能齐全的大面积住宅。
【房价还会涨吗(未来十年房价还会涨吗)】2)城镇主要购房者数量稳定，但只有年龄中心上移才能促进住房改善
总人口峰值接近，但由于鼓励生育的政策，仍能保持5 ~ 10年的增长。
欧盟国家对中国的人口范围有九个预测计划。低计划总生育率假设为1.45，2024年将达到14.5亿人口的峰值。固定生育计划和中等生育计划假设未来总生育率分别为1.69和1.70，2030年和2031年分离度将达到14.6亿人的峰值。
城市主要购房者人数稳定在5.5亿左右。根据组合国预测的中国未来城市化和固定生育率计划的总人口和年龄结构，虽然20-60岁人口比例持续略有下降，但得益于城市化率的提升和总人口的增加，2045年前20-60岁城市人口数量稳定在5.5亿左右。
只有当主要购房者的年龄中心上移时，住房改善才能得到促进。在主要购房者中，20-34岁主要需要置业，35-60岁主要需要改善。改进需求细分。一般35 ~ 45岁是第一批第二次买房，45 ~ 60岁是第三批及以上一次又一次换。根据欧盟国家未来预测的中国人口年龄结构数据，从2020年到2030年，首次置业需求人口比例从36.8%下降到32%，首次改革需求人口比例从23%上升到28.6%，二次改革需求人口比例保持在40%左右。
经济增长:经济增长带动居民住房支出持续增长
居民生活支出的程度与经济发展的程度相匹配。国内外经验表明，经济发展会带动居民生活费用增加。首先，家庭部门收入的增加导致居民总体成本的增加；第二，随着温饱问题的解决，经济增长会加强住房支出的驱动力。
中国经济基础低，增速快，未来增长空间大。未来经济增长将带动居民住房支出的持续增长。从1978年到2018年，中国GDP从不到4000亿元增长到90万亿元，40年间增长了约245倍。虽然经济发展取得了显著成就，但仍有很大潜力。虽然GDP总量居世界第二，但人均GDP只有9771美元，不到美国的1/6，日本的1/4 。2018年，中国实际经济增长率为6.57%，增速转变后仍处于世界前列。

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家庭因素:家庭结构的变化和家庭范围的小型化
1)家庭的不断小型化创造了更多的住房需求
目前，我国一人家庭和二人家庭的比例得到提升，家庭平均范围不断缩小。从2004年到2017年，平均家庭数量从3.24户下降到2.99户。一人家庭和二人家庭的比例从7.8%和19.6%分别上升到15.6%和27.2%；三口之家的比例从31.4%下降到24.7% 。如图9.6所示，二人家庭取代了三人家庭，成为中国最重要的家庭结构类型。
2)与发达国家相比，我国的法院范围还有缩小的空间
从目前的情况来看，德国、日本、英国、韩国和美国的平均家庭范围低于中国，分别为1.99、2.38、2.39、2.50和2.54人，这些国家的一人家庭和二人家庭比例均高于55% 。从趋势上看，随着工业化和城市化的深入推进，家庭范围缩小。以美国和日本为例，日本的城市化率从1975年的75.7%上升到2015年的91.4%，平均家庭数量从3.32户下降到2.38户；从1960年到2010年，美国的城市化率从70%上升到80.8%，平均家庭数量从3.29户下降到2.59户。
3)未来，我国家庭结构的变化将继续推动家庭范围的小型化
一是婚姻观改变，结婚成本提高，适婚人口性别比失衡。结婚率下降，离婚率上升，单亲和单亲核心家庭增加。2018年，全国结婚登记1013.9万对，离婚登记446.1万对，比2014年减少22.4%，增加22.7% 。从民族血统性别比数据来看，未来我国适婚人口性别比将处于1.12 ~ 1.19的不平衡高水平，很难提升结婚率，家庭结构将向更多的一人家庭和单亲核心家庭发展，产生急需住房。
第二，在现代城市生活方式下，传统家庭的功效被弱化，代际分离形成更多代和两代家庭。随着高成本、快节奏的城市职业方式的普及，养老机制和日益完善的养老服务削弱了老年父母对子女赡养的依赖。已婚子女寻求私人空间，自立现象普遍。减少三代及以上传统家庭资源网络数量，增加一代两代家庭数量。

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商品房市场空间仍能稳定坚持10年以上得益于城市常住人口的增加、区域迁移、生活条件的改善和城市更新，中国住房市场中期仍有很大潜力。
从阶段性来看，商品房的市场空间仍能稳定维持10年以上。2019年至2030年，全国商品住宅需求年均11.7亿平方米，超过2013年全国商品住宅销售面积。其中，2019-2020年、2021-2025年、2026-2030年，资源网络分为13.6亿平方米、11.6亿平方米、11.0亿平方米，相当于2016年、2013年、2015年全国商品房销售面积。