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上海|上海最佳购房时机已过！赶快上车！( 二 )


看看9月份的新盘认筹率 ， 上海有12盘认筹率超100% ， 其中格力浦江海德、静安映和保利天悦认筹率均超过500% 。
内中环、中外环的认筹率都很高 ， 而内环是因为开的楼盘导致认筹率下降 ， 而六七八月内环的认筹率都非常猛 。 只有外郊环确实还比较冷淡 。
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（9月新盘平均认筹率）
从市场表现来看 ， 高总价 ， 大面积的改善盘尤其受欢迎 ， 地段好点的认筹率都是百分之好几百 。
说明上海这几年很多业主 ， 赚了几年钱后 ， 集中到了改善的时候 。
所以越是改善盘 ， 越火爆 ， 即使价格在不断上移 ， 大家也都急着买 ， 因为对后市看涨预期强烈 。
2、二手房
新房市场的火热 ， 也传导到了二手房市场 。 很多人新房抢不到 ， 那就只能买二手房了 。
二手房成交量走势跟新房也差不多 ， 一季度较为低迷 ， 自4月疫情逐渐好转开始 ， 二手房市场迅速回暖 ， 4-7月二手住宅成交量稳定在平均每月2.8万套左右 。 8月、9月成交量分别达到3万套、3.1万套 。
上海二手房月成交量超过3万套是什么概念呢 ， 跟往年比 ， 可以比肩2015、2016年大牛市时期的火爆水平 。
看下图 ， 是今年上海二手房成交量走势图 ， 单位是千套 。
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（图片来自公众号一房一万）
1-9月份 ， 二手房总的成交量有20.18万套了 。
2019年是23.7万套 ， 今年四季度如果继续保持在3万套以上的话 ， 全年很可能超过30万套 ， 跟09年差不多 。
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回顾十年周期 ， 上海二手房曾在2009年出现大规模成交放量 ， 随后经历了3年低迷期 ， 于2013年开始回暖 ， 但2014年成交量再度下滑 。
所以整体来说 ， 算是经历了五年的低迷周期 ， 积累了一大波需求 ， 因此2015年、2016年成交量就大爆发了 。
随后因为调控 ， 市场进入了阴跌期 ， 成交量再度低迷2年 ， 2019年开始有所回升 ， 但回升不及2013年 。
今年成交量升到30万套后 ， 估计2021年 ， 上海的成交量会继续大涨 ， 超越30万套应该是大概率 。
这么大的成交量爆发 ， 必然会迎来价格的变化 。
据公号一房一万对2500个恒星小区的监测 ， 今年超过73%的小区在上涨 。
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价格曲线是稳步小幅上升 。
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整体涨幅最快的反而是中环和外环 。 内环反而不是涨的最多的 。
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再看价格区间 ， 单价在3-5万之间的涨幅最大 ， 这部分是刚需盘 ， 起点低 ， 反而涨的快些 。
价格越高的涨幅越慢 ， 单价超过15万以上的豪宅盘还在跌价 。 高价区间 ， 有新房买肯定会优先去买新房 。
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但对购房者来说 ， 看均价涨幅也无意义 ， 具体个盘涨幅才是你买房的真实成本 。
据上海的朋友说 ， 今年上海涨幅最大的是学区房和次新房 。
徐汇区二梯队的学区房价格从3月份到现在至少上涨了10-15% ， 并且还在持续上涨 ， 一梯队双学位涨的更多 。
像前滩、张江 ， 学位好 ， 房子新 ， 所以涨幅较大 。 从今年3月份到现在 ， 不少小区已经涨了两三成 。
中粮前滩海景壹号 ， 117平三房今年5月的成交价在11.8万/平米 ， 现在的挂牌价已经15万多了 。
著名的汤臣一品 ， 9月份成交一套豪宅 ， 均价30.1万/平米 。


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