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上海|上海最佳购房时机已过！赶快上车！

很长时间没有关注上海楼市了 ， 今天详细查一圈基本面才发现 ， 上海最佳的抄底时机上半年已经过去了 ， 5月后 ， 房价已经涨了不少 ， 市场暗流涌动 。
春节前我在预判上海楼市时就说过 ， 今年成交量会大增 ， 捡笋机会不如2019年 。 但价格反弹速度已经超出我预期了 。
如果真有打算在上海买房的小伙伴们 ， 四季度要赶快行动了 ， 明年春节后成本只会更高 。
下面我给大家从楼市基本面、产业和人才三个方面分析 ， 上海房子为什么值得买(300785,股吧) 。
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楼市基本面
楼市基本面 ， 主要就是看成交量和成交价 。
我以前跟大家说过 ， 楼市的一个完整周期通常有四个阶段 。
首先是启动期 ， 量升价稳；
接着迎来高潮期 ， 量价齐升 ， 量上去后 ， 房子越来越好卖 ， 库存不足 ， 就会带动价格上升；
当价格涨到一定的高度后 ， 成交量会开始萎缩 ， 需求消化了 ， 很多人也买不起了 ， 市场就进入了最后的疯狂期 ， 价升量跌；
最后是调整期 ， 需求萎缩 ， 供给增加 ， 量价齐跌或者量跌价稳 。
【上海|上海最佳购房时机已过！赶快上车！】上海目前到了哪个阶段呢？
1、新房
今年上海新房的成交量也明显上升 ， 一季度是因为疫情影响成色不足 ， 从5月开始 ， 成交量迅速上升 。
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但上面这个数据统计1-9月份新房成交只有630万平 ， 5.5万套左右 ， 跟我在上海房地产交易中心查的数据又不同 ， 截至今天 ， 今年新房住宅成交量已经上千万平米了 ， 有96970套 。
不知道怎么差别那么大 ， 但反正成交量都是回升了 。
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如果成交上千万平米的话 ， 今年全年又回到了2013的水平 ， 可能比肩2016年 。
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随着新房去化速度加快 ， 上海的库存量去化周期也在缩短 ， 目前的可售面积是747万平米 ， 59806套 ， 如果按照现在的去化速度 ， 库存周期只有不到8个月了 。
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比量更受关注的是成交价 。
今年上海新房的限价有明显放松的趋势 ， 所以很多新楼盘的开盘价都有明显涨幅 。
看最近一年来 ， 上海的网签价格也是一路上升 ， 相比去年9月 ， 从4.97万/平到5.65万/平 ， 平均涨了快7000元/平 。
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（图片来自一房一万）
据公号真叫卢俊统计 ， 去年的新房环线价格从内环内到外环外 ， 是10-9-8-6的环线价格体系（分别对应内环内 ， 内中环 ， 中外环 ， 外环外） 。
而今年 ， 除了外环外 ， 新盘备案价从内到外价格已升至11-10-9-6万的格局 ， 明显都上了一个台阶 。
以中外环的一个盘为例 ， 去年年底 ， 最后一批静安府的房源均价定在8.8万/平 ， 而今年6月静安映首次开盘取证均价9万+ ， 认筹率102% ， 9月加推价格还是9万+ ， 但认筹率已经超过了500% 。
最明显的是上海的网红地段 ， 前滩 ， 两年时间价格涨幅确实很大 。
2018年前滩的晶耀名邸备案价只有8.6万/平 ， 而2020年4月开盘的东方惠礼 ， 均价9.2万/平 ， 6月份开盘的三湘印象(000863,股吧)名邸备案价已经到了12.18万/平 ， 而且认筹率高达670% ， 当天日光 。
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（图片来自公号柯谈地产观）


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