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租赁|住建部就《住房租赁条例》公开征求意见 专家认为本次新政有望落地

本报采访人员 詹方歌 卢志坤 北京报道
9月7日 ， 住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称“《条例》”）向社会公开征求意见 ， 意见反馈截止日期为2020年10月8日 。 该版条例共8章 ， 就出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定 。
近年来 ， 我国住房租赁市场发展迅速 ， 市场日益蓬勃的同时 ， 行业野蛮生长也导致问题事件频发 ， 房屋中介发布虚假房源、租金贷、长租公寓企业跑路等现象时有发生 ， 全行业约束性政策的出台迫在眉睫 。
2017年 ， 住建部曾就《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见 ， 但因种种原因政策未能落地 。 多位专家对《中国经营报(博客,微博)》采访人员表示 ， 新《条例》更符合我国当前实际情况 ， 且更有针对性 ， 本次新规有望落地 。
多市场主体分类管理 ， 降低市场风险
贝壳研究院首席市场分析师许小乐对采访人员表示 ， 随着房屋租赁市场发展 ， 过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管 。 《条例》的出台对于构建租购并举的房地产长效机制具有重大意义 ， 有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化 。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉采访人员 ， 新条例的最大亮点是把出租人分为了个人出租、住房租赁企业以及房地产经纪机构进行分类管理 ， 各自给出了不同的要求 。
例如 ， 个人转租超过一定规模 ， 需要注册相应的机构；对于住房租赁企业 ， 则对租金、押金都提出了监管要求；对于房地产经纪机构 ， 则不允许赚取租金差价 。 《条例》第十九条规定 ， 自然人转租住房套数或者间数达到城市人民政府规定规模的 ， 应当依法办理市场主体登记 。 但“规定规模”一词目前还未细化 。
贝壳研究院高级分析师黄卉则表示 ， 上述条款对于推动个人二房东的正规化发展有着积极的作用 。
许小乐也提及 ， 《条例》明确建立住房租赁机构登记制度 ， 提高准入门槛 。 建立租赁机构登记制度 ， 要求企业进行备案 ， 制定奖惩措施 ， 明确了市场主体机构及从业人员行为的“红线” 。
此外 ， 本次新政涉及针对住房租赁乱象的惩戒措施 ， 赵秀池认为 ， 这与目前我国住房租赁市场的新形势相对吻合 。 条例第五十二、五十三条中明确提出 ， 住房租赁企业不得违反本条例规定开展住房租金贷业务 ， 更不得以租金优惠等名义诱导承租人使用租金贷 。 黄卉认为 ， 此举可看作有关部门对此前租金贷乱象的重点关注和整治规范 。
政策趋于成熟 ， 新《条例》有望落地
此番向社会公开征求意见的《条例》酝酿已久 ， 早在2017年5月时 ， 第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规《住房租赁和销售管理条例》曾公开征求意见 ， 但并未正式实施 。
“当年是销售和租赁放在一起了 ， 其实两边的问题都很复杂 ， 差异也比较大 ， 有意见是要分开立法 。 ”许小乐说 。 他认为 ， 这或许是本次住建部为住房租赁单独制定条例的原因 。
赵秀池认为 ， 本次条例通过征求意见应该能够落地 。 她说 ， 2017年曾公开征求意见的《住房租赁和销售管理条例》 ， 其中一些条款不够成熟 ， 与实际情况不符合 。 例如 ， 旧版条例中提及 ， 住房租赁企业出租自有住房的 ， 除承租人另有要求外 ， 租赁期限不得低于三年 ， 有些过于死板 ， 新政中则将说法改变为鼓励签订三年以上合约 。 “这个措辞是正确的 ， 鼓励长期租赁 ， 形成稳定的租赁关系 。 ”赵秀池说 。
相较于当年的《住房租赁和销售管理条例》 ， 本次公开征求意见的《条例》仅聚焦于住房租赁领域 ， 并增添“租赁企业”与“扶持措施”两个章节 ， 第六章“服务与监督”章节内容明显更为细化 。
许小乐解释 ， 跟2017年相比 ， 规范和鼓励租赁企业做专业化运营的方向没有变 ， 但是随着这几年租赁企业运营过程中产生的问题和风险 ， 加大租赁企业的准入和风险管控就会更加重要 。


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