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项目|天津高价地项目“骑虎难下” 部分楼盘亏本销售( 二 )


采访人员在项目处看到 ， 楼栋之间建筑密集 ， 公开信息显示的容积率已达到6.27 。 采访人员了解到 ， 去年有业主投诉 ， 该项目原三、四期地块规划方案为3栋居住型公寓、2栋办公楼和12万平方米的商业mall（购物中心）布局 ， 但经过规划调整后 ， 12万平方米的购物中心要变成65000平方米的室外商业街；同时 ， 居住型公寓由原来的3栋增加为4栋 ， 轮廓由办公形态改为住宅形态；办公楼由2栋增加为3栋 。
对于规划调整的原因 ， 采访人员致函项目公司中信保利达地产（天津）有限公司 ， 截至发稿时未获回复 。
与市六区内配套较为成熟的市场相比 ， 环城及郊县区域项目价格波动则相对较大 。 2016年时 ， 与大多数一、二线城市类似 ， 天津楼市火热 ， 高价“地王”项目频出 。 以环城四区的西青区为例 ， 2016年10月 ， 投资机构以76亿元价格、98.54%溢价率竞得西青区杨伍庄北侧地块 ， 楼面价达到20417元/平方米 ， 创下当时天津环城四区土地出让楼面价新高 。 第二天 ， 杨伍庄南侧地块以74.5亿元、107%的溢价率出让 ， 楼面价约22860元/平方米 。 这两幅地块开发的项目定名为翡翠大道 。
据了解 ， 该项目与天津南站仅一站地铁距离 ， 但周围配套设施尚待开发完善 。 项目占地面积较大 ， 规划50栋楼 ， 总户数5944户 ， 目前在售的是第一期的10栋楼 。
2018年时 ， 该项目高层均价曾达到28500元/平方米 。 现场置业顾问从手机里调取成交信息向采访人员展示 ， 他的一位张姓客户2018年购置了一套89平方米的高层产品 ， 价格为28000元/平方米左右 。
随后 ， 他又向采访人员展示了项目在住建委的备案信息 ， 该项目在住建委备案价为25000元/平方米左右 。 而目前 ， 项目的实际销售均价为21500元/平方米 。
“一般房企项目的实际销售价在备案价的15%上下浮动 ， 现在我们卖的价格是在备案价基础上打了八七折 ， 下调幅度没有超过15% 。 ”据置业顾问介绍 ， 今年初项目曾准备卖20000元/平方米以下 ， 但因故未能获准 。
据了解 ， 价格下调之后 ， 该项目去化进展加速 。 “项目前两年一直卖不动 ， 今年降价之后一下子清了2栋楼 。 ”置业顾问表示 。
对于项目降价 ， 现场置业顾问也直言不讳：“没办法 ， 我们当初拿地成本每平方米23000元 ， 周边房企后来拿地太便宜了 ， 他们能卖20000元 ， 我们如果卖28000元 ， 品质再好也扛不住啊 。 ”
去年3月份 ， 美的、旭辉联合体以36.38亿元竞得翡翠大道周边一宗地块 ， 其中自持商业面积38100平方米 ， 自持租赁住房面积3600平方米 ， 折合楼面价约12736元/平方米 ， 项目定名为翰悦府 。 采访人员在该项目售楼处了解到 ， 一套100平方米的高层房源 ， 均价在19731元/平方米 。
据了解 ， 从2017年调控开始后 ， 天津实行房价、地价联动 ， 在土地出让方面 ， 政府采取了设置最高限价方式 ， 随后抽签、熔断、竞商业自持、竞住宅自持、加保障房指标等一系列手段 ， 之后高溢价的地王项目随之减少 。
带学区新房依旧火热
8月底 ， 天津最核心地段、地铁营口道旁边 ， 和平翰林公馆售楼处人流络绎不绝 。
“那个地段了不得 ， 是天津市的‘芯儿’ 。 ”一位在天津从事多年新房销售工作的本地人向采访人员介绍道 。 据了解 ， 该项目所处的和平区是天津市教育资源最优区域 。
“我们是居住式公寓 ， 土地性质是住宅 ， 只不过是50年产权 。 ”作为和平区目前唯一在售的新房住宅项目 ， 置业顾问表示 ， “我们项目现在很抢手 ， 是住宅性质的话可以落户 ， 跟普通的公寓不一样 。 ”
但该项目更为“抢眼”的是它所附带的学区资源 ， 即天津市教委唯一的直属小学——天津市实验小学 。
“我们刚开始卖时只是卖地段 ， 总体不温不火 ， 后来托关系被划到和平中心小学招生范围里 ， 但这个小学也一般 。 今年6月份 ， 我们正式对外公布 ， 已经绑定天津市实验小学 。 ”据置业顾问介绍 ， “消息公布后 ， 这两个多月成交量一下子上来了 。 ”


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