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开发商|烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”？( 三 )


去年一整年 ， 全国商品住宅现房销售面积是18215.21万平方米 ， 作为对比 ， 期房的数据则是131929.12万平方米 ， 期房与现房的比例超过7：1 。
开发商|烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”？
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2019年商品房住宅现房与期房累计销售面积对比 。 /国家统计局
“预售制”中最大的受益者就是房企 ， 毕竟拿着业主的钱去盖房子 ， 这钱难道不香吗？国内房企基本都是高周转模式 ， 一旦取消预售 ， 房企的资金周转速度肯定要下降 。 这样带来的后果就是 ， 大房企缺钱 ， 小房企死掉 。
不仅如此 ， 对于地方来说“预售制”也很香 。 房企的高周转模式提高了土地出让的效率 ， 短时间内获得更多的卖地收入 。 没了高周转 ， 开发商必然减缓拿地速度 ， 土地财政还怎么维系？
不过 ， 目前国内对于楼市调控的力度不断加码 ， 限制“预售制”也已经在推动 。
今年在海南开始试行“取消限售” ， 不过海南新规只针对新出让土地 ， 试点范围相对有限 。
如何躲避“烂尾楼”？
开发商|烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”？
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在整个房屋建设到交易的过程中 ， 业主永远是最倒霉的那个：
1、政府：卖地收钱 ， 完成KPI ， 同时负责监管（能否到位就不敢保证了……）
2、银行：聪明银行很早就意识到了开发商的困境 ， 趁早诉讼执行减少烂账率 。 笨蛋银行和业主一样被动 ， 但是比业主正规一些 ， 毕竟有组织、还有法务 。 即便是烂尾了 ， 业主的按揭也得接着还……
3、开发商：建的时候压缩成本；卖的时候抬高价格；烂尾的时候……不见了
4、业主：按时交房——一边住房子一边还贷；烂尾了——没房可住还得还贷（不然就得上征信） 。
而“预售制”直接将所有的风险都转嫁给了消费者——
购房者支付了全部的房价款 ， 承担了全部的开发风险；
开发商提前使用了购房者的资金 ， 来实现资金的快速回笼 ， 而承担了资金利息的却是购房者；
购房者又通过住房按揭 ， 把一部分风险转嫁到了银行 。
所以 ， 一旦遇到烂尾 ， 业主就是那个最惨的 。
那么买房之前 ， 这几点因素能帮你避开绝大多数烂尾楼的坑 。
1、要查验开发商的“五证”是否齐全 ， 五证不全的房子 ， 再便宜也尽量不要碰 ， 这就是买新房的前提 。 否则 ， 即便侥幸躲开了烂尾楼 ， 也许你却收房后迟迟不能办理房产证 。
开发商|烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”？
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房产五证是指：《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》 。
2、资金充足的话 ， 尽量选择大品牌、口碑好的开发商 。 毕竟 ， 大房企资金充足 ， 也更有融资渠道 ， 资金链不会那么容易断掉 。 即使交房后遇到问题 ， 也比一般开发商更快速解决 。
3、还是要尽量多关注房产资讯 ， 了解本地房地产市场行情 。 如果开发商在这个城市近期是否又拿了土地 ， 前期楼盘交房后情况如何等等 ， 所谓知己知彼 ， 才能买房避坑 。
4、万一遭遇烂尾 ， 不要轻易断供 。 房子可以烂尾 ， 但银行可不会因为烂尾免了你的贷款 。 房子烂尾 ， 房贷还是要还 ， 否则一旦被列入征信 ， 就会影响其他金融需求 。
本文首发于微信公众号：星空财富 。 文章内容属作者个人观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。
（责任编辑：李佳佳 HN153）


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