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开发商|烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”？( 二 )


（一）工程项目资金链断裂 。
1、房地产市场高回报 ， 使各行业有资本的人士都愿意跃身进入大赚一笔 。 但很多投资者对市场前景盲目乐观 ， 一遇到经济动荡 ， 或者融资渠道受阻 ， 项目非常容易搁置或烂尾 。
2、开发商过度集中于某一个地区的房地产业 ， 楼盘房价居高不下 ， 政府出面宏观调控资源配比 ， 房地产项目措手不及 ， 就导致资金衔接不上 。 如海南等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症 。
3、债权债务等各种纠纷缠身 ， 导致停工 。 房地产项目本身就涉及经济纠纷 ， 或者因为开发商公司其他债务纠纷导致开发商缺乏建设资金甚至破产 。
（二）工程建筑质量低劣未达标 。
有些开发商不顾建筑安全质量规范标准的约束 ， 在建设项目工期中暗中偷工减料 ， 从而获取不属于自己的利益 。 工程建设过程中环环相扣 ， 一环不紧下环定松 ， 最后就产生因建筑安全质量不达标的“烂尾楼” 。
（三）开发商违法违规导致停工 。
很多开发商在项目启动之初 ， 没有办理齐全五证 ， 通过不正当手段就开工建设 ， 后期无法办理土地、规划许可或者房产证导致建设停工甚至被迫拆除 。
除此之外 ， 烂尾楼的形成还和执法机关的执法不严、城市规划部门的不合理规划以及有些地方盲目过分地招商引资等原因有密切关系 。
其实 ， 政策上本来有一些防范烂尾的制度 。 例如 ， 根据规定 ， 商品房预售房要有专门账户进行监管 ， 资金只能用于本项目建设 ， 不得挪用 。 然而 ， 绝大多数的烂尾楼都出现了资金挪用问题 。
例如 ， 前段时间闹得沸沸扬扬的泰禾院子集中烂尾事件 。
开发商|烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”？
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小白菜的一个朋友就是泰禾北京院子的业主 。 据他透露 ， 泰禾北京院子二期购房款中 ， 被泰禾集团(000732,股吧)挪用的资金总量近70亿元 ， 存入监管 账户的购房款只有2.27亿元 。 由于多项违规 ， 朝阳区房管局在2019年4月暂停了该项目的网签 。 该项目在拖欠了一亿元工程款后 ， 于2019年国庆节前被迫停工 ， 濒临烂尾 。
他们一家是倾其所有买了这里的房子 ， 结果到现在只能租房子住 。
“预售制”埋下的风险
在中国买新房我们一般有两种选择：现房和期房 。
看到这些烂尾项目 ， 我们就会发现 ， 基本都是期房项目 。
这里有个坑 ， 小白菜必须得给解释一下——
很多消费者都以为“建好的房子是现房 ， 没建好的叫期房” ， 其实这样说是存在误区的 。 按照我国销售规定 ， 只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫“现房” ， 其他情况就算房子建好了 ， 也只能算做是“准现房” 。
从风险角度看 ， 现房的风险当然是最低的 。 现房签的是《商品房现房买卖合同》 ， 一手交钱一手交房 ， 即使有问题也可以找开发商协商解决 。 现在买房后因为质量问题维权的案例举不胜举 ， 买现房的最大优势就是可以亲身观察小区和周边配套环境 ， 以防被忽悠 。
谈起预售制的历史 ， 则离不开东方之珠——香港 。
开发商|烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”？
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1953年 ， 香港企业家霍英东（就是郭晶晶的公公）从嘉道理家族买下九龙油麻地公众四方街至东莞街的一大块地皮 ， 兴建100多幢住宅楼宇 ， 合共600多个住宅单位 。
他不打算像使馆大厦那样用来收租 ， 等上七八年才回本 ， 而是发明了“卖楼花”——将正在兴建或没有动工的楼宇单元 ， 形象称之为“楼花” 。
所谓“卖楼花” ， 其实就是预售制 。 这一发明不仅一直被霍英东视为平生得意之作 ， 还直接成就了“霍英东商业帝国” ， 也直接给了其他地产商以借鉴 。
这一制度在1990年代引入内地 ， 从此成为地产商们的赚钱神器 ， 而且经久不衰 。


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