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中指研究院|| 2020年上半年房企融资形势解读，调结构保量“稳”，抓机遇促价“优”

2020年上半年 ， 房企融资规模呈现前低后高走势 ， 截至年中到位资金增速接近回正 ， 综合融资成本走低 ， 其中 ， 品牌房企融资成本优势明显；展望下半年 ， 在经济持续回暖及房地产金融政策依然从严背景下 ， 房企融资规模将继续保持平稳 。 从融资渠道来看 ， 银行贷款仍是主要途径；中票融资上半年融资量超去年全年 ， 支撑上半年信用债小幅增长；此外 ， 受疫情对企业经营、发行流程等因素的影响 ， 信托、ABS及海外债均受到不同程度的影响 ， 表现欠佳 。
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融资总体走势：总量平稳 ， 增速接近回正
融资情况逐月好转 ， 上半年到位资金同比基本持平
图：2015-2020年6月房地产开发企业到位资金及增长率
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数据来源：国家统计局 ， 中指研究院整理
2020年上半年 ， 房地产开发到位资金规模达8.3万亿元 ， 受新冠疫情对宏观经济的影响 ， 同比略降1.9% ， 与去年同期的7.2%涨幅相比 ， 增速有明显下滑 。 单月来看 ， 3月份到位资金13356亿元 ， 同比下滑7.6% ， 此后各月到位资金逐步增长 ， 6月份到位资金20691亿元 ， 同比增长13.2% ， 融资恢复趋势良好 。
国内贷款及自筹资金占比上升 ， 其他资金占比下滑
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数据来源：国家统计局 ， 中指研究院整理
国内贷款及自筹资金占比上升 ， 其他资金占比下滑 。 2020年上半年 ， 受商品房销售额下降5.4%的影响 ， 以定金、预收款为代表的其它资金渠道占比下滑 ， 相应地 ， 房企通过提升国内贷款、自筹资金渠道融资规模及占比来弥补资金缺口 。 国内贷款占比为16.5% ， 同比上升0.9个百分点；自筹资金占比为32.3% ， 同比上升0.9个百分点；其他资金占比达51.1% ， 同比下滑1.7个百分点 。
银行贷款、信用债稳定增长 ， 信托、海外债、ABS融资表现不佳
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2020年以来 ， 房企销售阶段性承压并迎来偿债高峰期 ， 上半年 ， 中央仍坚持“房住不炒”定位不变 ， 房地产领域金融监管依然从严 ， 其中涉房信贷仍保持强监管状态 ， 确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向；受海外疫情蔓延和境外资本市场大幅波动影响 ， 4月房企海外债暂停 ， 上半年整体资金压力较大 。
银行贷款仍是主要途径 ， 增速走低 。 2020年二季度 ， 房地产开发贷款余额11.97万亿元 ， 同比增长8.5% ， 增速环比下降1.1个百分点 ， 自2018年三季度以来持续走低 。
房地产信托规模下降 。 据中国信托业协会统计 ， 截止2020年一季度 ， 投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿 ， 同比下降8.1% ， 下降2271.67亿元；较2019年末下降4.6% ， 下降1249.87亿元 。
公司债下滑 ， 中期票据发行规模大幅增加 。 据Wind数据统计显示 ， 2020年上半年 ， 房地产公司债发行规模合计1286.5亿元 ， 同比下滑19.7% ， 下滑主要是私募债发行锐减 。 值得注意的是 ， 房企发行中期票据78支 ， 发行规模总计824.9亿元 ， 同比大幅增加88.3% 。
受海外疫情影响 ， 海外债规模微降 。 2020年上半年内地房企发行海外债105支 ， 融资总额2424.5亿元 ， 较去年同期微降0.3% ， 其中4月份受海外疫情影响无海外债发行 ， 目前已有所恢复 。
房地产ABS规模明显下滑 。 受疫情对底层资产经营质量及发行流程的影响 ， ABS规模下滑两成 。 据Wind数据统计显示 ， 2020年上半年 ， 房地产ABS产品共发行180支 ， 总发行规模1586.5亿元 ， 同比下滑22.7% 。


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