中指研究院|| 2020年上半年房企融资形势解读，调结构保量“稳”，抓机遇促价“优”( 三 )
图：2020年以来部分房企信托融资案例
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数据来源：中指研究院整理
在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”背景下 ， 未来房地产信托业务监管仍将持续 ， 下半年房地产类信托规模难言改善 。 5月 ， 银保监会发布《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》 ， 提出全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方的非标债权资产的合计金额不得超过信托公司净资产的30% ， 这对依赖于非标融资的部分开发商将带来较大的再融资压力 。 在此情形下 ， 下半年信托渠道融资表现不容乐观 。
集合信托占比处于高位 ， 占比超80%
图：2014-2020年一季度新增房地产信托项目金额及占比情况
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数据来源：中国信托业协会 ， 中指研究院整理
据中国信托业协会数据显示 ， 2020年1季度 ， 新增房地产集合信托发行规模为1349.2亿元 ， 同比下滑31.4% ， 占新增房地产信托规模的83.4% ， 占总新增集合信托比例约两成 。 从2016年2季度开始 ， 新增集合房地产信托规模超过新增单一房地产信托 ， 成为主要组成部分 ， 且自2018年一季度以来 ， 占比超过六成 ， 并呈现上升趋势 。
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信用债：公司债受阻 ， 中票融资大增
随着偿债高峰到来及融资成本下行,房企加大信用债融资力度 ， 确保财务稳健 。 2020年上半年 ， 房企信用债融资3282.2亿元 ， 同比增长7.9% ， 平均利率为4.25% ， 较去年同期下降1.2个百分点 ， 其中 ， 中期票据与短期融资券发行规模明显提升；值得一提的是 ， 中期票据发行规模在2019年上半年同比接近腰斩的情况下 ， 今年恢复良好 ， 2020年上半年同比增长88.3% ， 有力支撑信用债正增长 。 2020年上半年房企总共偿还信用债2012.8亿元 ， 其中公司债606.7亿元 ， 借新还旧压力下房企加大信用债融资力度 。
图：2020年上半年信用债各细分类别融资表现
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数据来源：wind ， 中指研究院整理
私募债发行锐减导致公司债发行规模下滑
2020年上半年 ， 房地产公司债共发行110支 ， 合计发行1286.5亿元 ， 同比下滑19.7% ， 主要是私募债发行锐减导致；公司债占信用债的比例为39.2% ， 同比下降13.5个百分点 。 从融资成本来看 ， 2020年上半年 ， 公司债发行利率均值为5.07% ， 较去年同期下降0.76个百分点 。
图：2020年上半年公司债发行规模、数量、利率情况
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数据来源：wind ， 中指研究院整理
中票融资大增 ， 同比增长约九成
中期票据的发行量明显增加 。 2020年上半年 ， 房企共发行中期票据78支 ， 发行规模总计824.9亿元 ， 较去年同期(53只 ， 438.1亿元)增长88.3% ， 中期票据发行量和金额均明显增加 。 2019年全年中期票据发行量接近腰斩 ， 今年上半年发行量已经超过去年全年 ， 恢复情况良好 。
图：2017年-2020年上半年房地产企业中期票据发行规模及利率
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数据来源：wind ， 中指研究院整理
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海外债：成本下行 ， 月度发行量“V”型分布
2020年上半年 ， 海外疫情爆发严重影响全球经济及金融环境稳定性 ， 房地产海外债融资渠道一度中断 ， 造成上半年房地产海外债券发行规模微减 。 据wind数据显示 ， 2020年上半年内地房企发行海外债105支 ， 融资总额为2424.5亿元 ， 较去年同期(93只 ， 2430.5亿元)微降0.3%,发行规模保持相对平稳；海外债融资成本为8.41% ， 同比下降0.35个百分点 ， 打破连续四年逐年升高的态势 。 上半年 ， 海外债月度发行量呈“V”型走势 ， 一季度房企抢发海外债 ， 发行量同比增长32.9% ， 4月份海外疫情严重并无海外债发行 ， 5、6月份逐步恢复 。
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