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中指研究院|| 2020年上半年房企融资形势解读，调结构保量“稳”，抓机遇促价“优”( 二 )


房企综合融资成本下降 ， 品牌房企更具优势
2020年上半年 ， 房企综合融资成本较去年有所下降 。 在“六稳”、“六保”背景下 ， 2020年上半年央行共进行3次降准 ， 并进行多次公开市场操作 ， 保持资金流动性合理充裕 ， 房企综合融资成本较去年同期有所下降 ， 其中 ， 信用债平均利率为4.25% ， 较去年同期下降1.21个百分点；海外债发行利率均值为8.41% ， 较去年同期下降0.35个百分点 。 在房地产领域金融监管依旧从严的背景下 ， 品牌房企融资成本更具优势 ， 如中海、万科、恒大等六家行业领导公司品牌 ， 2020年上半年信用债平均融资成本为3.92% ， 海外债平均融资成本7.08% ， 均低于行业平均水平 。
中指研究院|| 2020年上半年房企融资形势解读，调结构保量“稳”，抓机遇促价“优”
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信贷：增速平稳回落 ， 监管标准不放松
房地产和保障性住房开发贷规模稳步增长 ， 增速平稳回落
2020年2月 ， 人民银行金融市场工作会议提出保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性 ， 继续“因城施策” ， 落实好房地产长效管理机制 ， 促进市场平稳运行 ， 5月 ， “房住不炒”再次写入政府工作报告 ， 体现中央力促资金等要素进入实体经济的决心 ， 房地产信贷作为主要的融资方式 ， 自2018年3季度以来一直呈现增速平稳回落态势 。
图：2015-2020年二季度房地产银行开发贷款情况
中指研究院|| 2020年上半年房企融资形势解读，调结构保量“稳”，抓机遇促价“优”
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数据来源：中国人民银行 ， 中指研究院整理
2020年二季度 ， 房地产开发贷余额11.97万亿元 ， 同比增长8.5% ， 增速同比减少6.0个百分点 。 分项来看 ， 2020年一季度房产开发贷款10.6万亿元 ， 同比增长12.2% ， 增速下降10.6个百分点 ， 地产开发贷款1.3万亿元 ， 同比下降7.5% 。
图：2014-2020年二季度保障性住房开发贷款情况
中指研究院|| 2020年上半年房企融资形势解读，调结构保量“稳”，抓机遇促价“优”
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【中指研究院|| 2020年上半年房企融资形势解读，调结构保量“稳”，抓机遇促价“优”】数据来源：中国人民银行 ， 中指研究院整理
2020年作为棚改攻坚的收官之年 ， 全国棚改规模仍将保持一定体量 。 2020年二季度 ， 全国保障性住房开发贷款4.72万亿元 ， 同比增长2.5% ， 增速同比下降10.4个百分点 ， 自2018年一季度以来 ， 增速一直处于平稳回落的趋势 。
合规融资为主旋律 ， 品牌房企开发贷优势凸显
图：2020年以来部分房企大额银行信贷案例
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数据来源：中指研究院整理
2020年年初 ， 银保监会在2020年工作会议上强调 ， 严格执行授信集中度等监管规则 ， 严防信贷资金违规流入房地产领域；4月 ， 银保监会再次强调 ， 按照申请贷款时的用途真实使用资金 ， 不能挪用 ， 如果以房产抵押申请贷款 ， 要求银行严格监控资金流向 ， 确保资金流向申请时的标的 ， 对于违规流入房地产的坚决纠正 。 合规融资成为未来房企融资主要趋势 ， 优秀品牌房企开发贷优势进一步凸显 ， 如绿地控股获江苏银行200亿元授信额度 ， 首开获北京银行80亿元授信额度 。
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信托：新增信托规模下滑明显 ， 集合信托占比超八成
房地产信托新增及存量规模均下滑 ， 下半年难言改善
自2019年以来 ， 信托业严格落实党中央和银保监会对于房地产行业和房地产信托业务的发展要求 ， 适度合理开展房地产业务 ， 此外 ， 疫情对信托项目流程也产生不利影响 ， 导致一季度房地产领域信托规模和占比双下滑 。 2020年1季度 ， 房地产信托新增规模1617.4亿元 ， 同比下滑38.0% ， 占全部信托新增规模的11.6% ， 较去年同期降低7.6个百分点 。 截止2020年1季度末 ， 投向房地产领域的信托资金存量为2.58万亿 ， 较2019年末下降1249.87亿元 ， 较2019年1季度末下降2271.67亿元 ， 下降幅度分别为4.62%和8.10%；房地产信托占所有信托的比重为14.57% ， 较2019年末和去年同期分别下降0.5和0.18个百分点 。


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