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经济观察网|REITs联盟秘书长王刚：REITs投资有N条赛道( 三 )


未来 ， 我觉得还是会出现一批专业的REITs基金管理人 ， 允许它公募销售 ， 这三层结构还是会变成一层机构的 ， 但是今天来看 ， 毕竟试点刚刚起步 ， 监管机构希望呵护投资标的安全不出事 ， 只不过成本可能会高些 。
再一个就是税的问题 ， 现在没有提税的问题 ， 你看 ， 从私募基金再往下去持有SPV ， SPV整个股权都是要卖给公募基金的 。 假设卖给公众投资者50% ， 收这部分股权转让所得税就行了 ， 因为资产持有方自己持有的这50%不是真实的交易 ， 只是上翻到公募基金里面去了 ， 怎么收所得税？我觉得这个税收应当是递延的 。
经济观察报：资产一进入公募就等于分散了？
王刚：
原始权益人持有不少于20%的股份 ， 剩余股份中80%是机构持有的 ， 20%是卖给个人投资者的 。
经济观察报：为什么要把股权全部都上翻到公募基金里呢？
王刚：
为了保证公募基金对这个项目有100%的控制权 。
经济观察报：相当于原始权益人持有20%的资产 ， 并收取一定的管理费？
王刚：
这就是轻资产模式 ， 凯德模式 ， 楼卖掉了 ， 但是管理费一分不少 ， 像铁狮门就出不到5% ， 用5块钱控制100块钱的资产 ， 中国更偏“楼是我们的”这种模式 ， 所以基础设施REITs出来以后 ， 我们过去做很大的那种类REITs和CMBS的市场依然会比较大 。 截至2020年5月底 ， 我们的类REITs大概是1450亿元的规模 ， CMBS还有3160亿元 ， 什么时候权益REITs能够超越类REITs和CMBS ， 说明这个市场真的成熟了 。
经济观察报：有可能直接给资产原持有管理方发一个牌照 ， 让他们自己去做这件事吗？
王刚：
这就叫产业逻辑嘛 ， 新加坡、美国都是这个逻辑 ， 中国未来可能会过渡到这个逻辑 ， 但是现阶段的做法就是多方妥协的一个结果 。
经济观察报：这些资产的持有方去上市行不行？为什么要做REITs呢？
王刚：
全世界最大的REIT是一家公司叫美国铁塔 ， 它的对标物是中国铁塔 ， 中国铁塔就是在港交所上市的 。 在没有REITs的时候 ， 这种公司就是直接上市的 ， A股里面 ， 最像REITs的一个公司就是中国国贸（600007.SH） ， 都是持有型物业 。
REITs和非REITs的主要区别在于折旧 ， 折旧是非现金项 。 你买100亿的资产 ， 要设计一个会计准则认可的年限去折旧 ， 比如说30年、40年 ， 折旧就在利润表里 ， 你的收入减折旧减利息费用出现净利润 ， 税收是基于净利润来交的 ， 折旧越多 ， 净利润越少 ， 交的所得税越少 ， 所以某种程度上 ， 它可以做为税盾 。
但是在REITs中 ， 我们比较看重息税折旧前的利润EBITDA 。 首先折旧不是作为现金花掉了 ， 在现金流里还有 ， 所以叫息税折旧前的收入EBITDA ， 经营能力不是在净利润上体现的 ， 因为很多人折旧不是现金支出项 。 大家真正看的是EBITDA收益率 ， 这是这个行业通用的做法 ， EBITDA跟REITs市值的比值是评判REITs绩效的重要指标 。
这次在法规里也有 ， 90%的利润强制分配 。 美国与90%利润强制分配对等的是不收所得税 ， 咱们现在是90%的利润要分配 ， 但是所得税还需要明确 。
经济观察报：这两种方式 ， 哪一种对资产持有者更有利呢？
王刚：
应该说做REITs对投资人更有利 ， 对资产人也有利 。 因为免交所得税 ， 分红显得高 ， 投资人爱买 ， 就可以发更多的REITs份额 。
经济观察报：REITs会延伸其他资产类型吗？
王刚：
长租公寓应当会很快 ， 当然长租也有长租的问题 。
央行春节前发了一个文 ， 支持长租公寓发展 ， 是在北京金融资产交易所挂牌的一个产品 ， 主要是银行或者机构投资者在买 ， 产品的流动性有待提升 。
我们认为需要有一些机构化的资金进去持有这些房产 ， 然后租给运营商 ， 否则这些运营商高租金租下来的这些物业 ， 运营也不怎么挣钱 ， 的 ， 做租金贷也会增加风险 。


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