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经济观察网|REITs联盟秘书长王刚：REITs投资有N条赛道( 四 )


实际上 ， 运营企业本质上就是轻资产运营 ， 轻资产就是练本事的 ， 但是要想挣钱也得有一点重资产 ， 否则财务报表太轻了 ， 稍微有个风吹草动就会亏损 ， 有一点重资产的话 ， 就可以相对稳定些 。
至于能不能延伸到其他的资产类别 ， 取决于两个点：一是这次基础设施REITs成不成功 ， 试点成功了 ， 就可以再扩大一下范围；二是有赖于经济金融形势 ， 市场如果往下走 ， 这些商业物业实际上已经快具备做REITs的资格了 ， 比如说上半年没有收入 ， 跟银行说 ， 对不起 ， 我上半年没收到租金呢 ， 你想要我这个物业给你了 ， 这时候政府就有动力来推动这些资产类别 。 这也说明了为什么REITs在国际上被公认为危机后的产物 ， 给银行造成压力的时候 ， 这个进程就会提前 。
经济观察报：REITs不应该在经济好的时候往外放吗？提供多一种投资方式 。
王刚：
也不是 ， 业界通常认为REITs是用来救经济的 。 当然 ， 这一次基础设施REITs试点跟疫情关系倒不大 ， 都是按部就班在做了 ， 正好赶上疫情 。 你想 ， 投了这么多基础设施 ， 需要把存量置换出一部分 ， 再投新的增量 。
我们认为更有价值的是给做投资的人一个引导信号 ， 投资前要按照这个退出价格去测算 ， 不能盲目投资了 ， 比如至少要做到年化收益4% ， 才会算值得投资 ， 以前没有这个标准或要求 ， 就借旧债还新债往前滚 ， 滚滚就投不动了 ， 现在等于给他们这样一个方向性的指引 。
经济观察报：现在的基础设施REITs试点的资产有眉目了吗？
王刚：
高速公路、水务、物流、产业园、数据中心等物业类型可能都在讨论当中 。
经济观察报：好资产意愿发行REITs吗？
王刚：
这就是问题 ， 这些产品推出来 ， 肯定是有偏股性和偏债性的区别 ， 传统基础设施类的会做得比较偏债；物流类的 ， 本身收益就好 ， 再受益于电商 ， 疫情对他们也没有什么影响 ， 还是能做出偏股性的 。
原有的资产商愿意拿多少资产出来做？或者我们的监管机构允许它拿多少出来做？做的条件是什么？可能是接下来最关键的问题 。
以前我们的类REITs、CMBS就是一个金融产品 ， 但真正的REITs不应当是一个产品 ， 而是一个企业或一个平台 ， 才可以实现永续经营为投资者持续不断地创造价值 。
像香港上市的领展REIT（0823.HK）股价是十年十倍的增长 ， 它就是在不断经营这些物业组合 ， 适当时候会抛掉一些物业 ， 也会买进一些物业 ， 它买进了北京中关村的欧美汇、北京通州的罗斯福购物中心、深圳的中心城 ， 就是真正把企业的股性经营出来 。
经济观察报：土地使用权到期的问题影响大吗？
王刚：
土地使用权低于15年、20年的项目 ， 很多机构投资者都会比较谨慎 。 买一个楼动辄几十个亿 ， 假设土地使用权剩余年限不够 ， 就要考虑土地续期的问题 。
但是这件事跟这次的公募REITs试点短期内关系不大 ， 因为像物流、数据中心、产业园都是这两年开发的 ， 只要不触及20年这样的红线 ， 基本上不会有问题 。
而高速公路这种特许经营协议 ， 定价模型也是不一样的 。 不同物业类型的定价也是接下来一个比较重要的问题 。
经济观察报：这次试点会有多大规模呢？
王刚：
因为监管机构和资产方都还在看 ， 初期试点市场规模多大为宜 。 很多资产都没有定 ， 现在还算不出准确规模 。
经济观察报：第一单肯定积极吧？
王刚：
放多少资产 ， 放什么资产 ， 按什么价格放 ， 底层的机构到底跟公募基金什么关系 ， 这都直接决定了把这事做多大 ， 因为你不是独家的 ， 如果将来所有的楼都只能卖给REITs或者REITs有优先购买权 ， 这个市场肯定能做很大 。 但是现在还可以做类REITs ， 还可以继续发私募基金 ， 如果某个产品就发30个亿 ， 之后没有新的资产注入 ， 那就没什么成长性或者成长性不够 ， 这都是接下来要解决的 。


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