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经济观察网|REITs联盟秘书长王刚：REITs投资有N条赛道( 二 )


功利心在于 ， 没有REITs ， 就没有办法做商业地产基金 ， 买了楼干嘛？除了保险公司买了楼放着 ， 因为保费是30年之后才给付 。 私募基金 ， 典型的外资地产基金 ， 快的是5+2年 ， 期限长的带开发的是7+2年 。 到点得退出啊 ， 退给谁？没有REITs ， 在国内是做不出好的商业地产基金的 ， 但随着开发越来越少 ， 又必须得去做商业地产基金 。
这件事一定会推出来的 ， 十年多了 ， 证监会、最初试点城市地方政府、中介服务机构、开发商 ， 人一波一波地换 ， 没有一个联盟带头怎么去做这些事？得有人推动 ， 得有知识积累 ， 得有人做启蒙 。 ”
访谈：
经济观察报：基础设施REITs试点和房地产关系大吗？
王刚：
证监会、发改委用的词是不动产投资信托基金的概念 。 过去中国房地产约等于住宅 ， 但是很多不动产 ， 包括长租公寓、物流园等 ， 跟住宅完全不一样 ， 盖它是为了持有出租的 ， 而不是为了散售套利的 。
很多人问我REITs跟房地产有什么关系 ， 假设开发商只做住宅散售 ， 那就没有关系；但是如果有很大的长租业务或者购物中心等 ， 未来会有关系；像万科旗下有物流地产 ， 那就有关系 。
经济观察报：这次公募REITs试点明确的“公募基金+ABS+SPV+底层资产”的四层结构对现有政策的突破是什么？
王刚：
首先 ， 这个结构的要点就是公募基金+ABS ， 公募基金有一个“双十原则” ， 一只公募基金持有同一股票不得超过基金资产的10% ， 一个基金公司旗下所有基金持同一股票不得超过该股票市值的10% 。 现在这个“双十原则”算是解除了 。
其次 ， 《证券投资基金管理公司管理办法》不允许公募基金投资非上市公司的股权 ， 这一点 ， 现在也在某种程度上解除了 。
第三 ， 原来的CMBS和类REITs都是三年续一次 ， 不像现在可以做到10年、20年的期限 ， 到期后还可以再延 。
经济观察报：公募REITs试点的细则还没有出来 ， 现在等待细则去解决的问题有哪些？
王刚：
现在业界反映四层机构还是有点多 ， 像新加坡是一层结构 ， 就是一个REIT去持有SPV ， 简称项目公司 ， 投资人去买REITs 。
我们现在是 ， 老百姓买公募基金 ， 公募基金下面有一个专项计划ABS 。 规定要求 ， 公募基金和专项计划必须是同一实控人 ， 这就决定了必须是公募基金的基子合作 。 我说这个东西实际上是一个盒子 ， 打个比方 ， 桌子上的各种数据线很乱 ， 可以收纳进一个盒子里 。 这两个是一家的 。
再往下 ， 文件就没有写了 ， 在我们看来 ， 这两层机构之下的部分才是真正斗智斗勇的地方 ， 就像冰山一样 ， 只有一部分在水面上 ， 更重要的在水底下 。
我们猜测ABS下面是要有私募基金或者信托的 ， 极个别或者会直接持有项目公司 ， 也就是三层结构 ， 但是会比较少 。
层级多了 ， 最终责任人是谁？从监管角度看 ， 最终责任人是公募基金 ， 在业界看来 ， 真正实施有效管理的可能是私募基金 ， 它才会有效传导到公募基金 ， 公募基金对证监会、投资人是承担责任的 ， 但是实质性的管理很大一部分是在私募基金的层面 。
你想 ， 资产是人家的 ， 除非是私募基金到点要全部退出 ， 否则原始权益人肯定不想失去对这个资产的控制权；再一个 ， 他拥有这个资产的产权 ， 现在分给大家一起持有 ， 但是实际上管理权是大家都很看重的 ， 那管理权当然是要成立一个第三方管理公司 ， 也有可能是合资的 ， 但是私募基金管理人要么是合资的 ， 要么是双GP的 ， 原有权益人基本不会放弃控制权 。
四层结构 ， 多一层结构就多一层成本 ， 规定要求每一层都有尽调 ， 大家很关心多了这些结构之后怎么取费 ， 怎么尽调 ， 监管机构也会同意大家一起展开尽调 ， 这就是操作细节问题 ， 如果找一家 ， 三方都认可 ， 也就达不到每一层独立尽调、独立决策的目的 。


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