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经济观察网|REITs联盟秘书长王刚：REITs投资有N条赛道( 五 )


经济观察报：大家有准备吗？
王刚：
很多人有准备 ， 但是也有很多基金和券商是没有准备的或者准备不足 。 因为他们本身原来不做这个 ， 对这件事的关注度也不够 。
这就是马拉松的起跑枪 ， 那些有资格的和有准备的都会来参与这件事 ， 实际上很多都是练铅球、铁饼的 ， 现在也来跑马拉松了 。 我们建议还是要培养专业的不动产私募和公募基金管理人、资产管理人、专业的行业顾问 ， 做股票的人原来对底层资产关注都不够 。
经济观察报：REITs推出来之后 ， 你们要做什么？
王刚：
做投资者教育和投资 ， 也协助一些企业去做REITs试点 。 因为REITs是个公募产品 ， 我们需要给老百姓讲讲 ， 买REITs的话 ， 什么点买 。 怎么持有 ， 不要老买进卖出折腾 ， REITs也有波段 ， 和股票大势正相关 ， 但是还是有自己独立的行情 ， 或者恢复得比大盘快 。
再一个我们比较懂底层资产 ， 大不了老低于我们认可的价值 ， 我们就可以把它下市掉 。
黑石在海外为什么那么如鱼得水？就是因为资产和REITs之间有一定的连通性 。 黑石如果觉得股票市场好 ， 就把物业去上市 ， 如果REITs股票市场不好 ， 就可以把REITs股票私有化 ， 资产包拆分卖掉 。
为什么出现REITs我们都很激动 ， 因为出现了这样一个机会 ， 否则原来我们没有办法做商业地产的持有型基金 ， 持有型基金第一天我就要回答 ， 在这个基金5年到期的时候 ， 应当退给谁 ， 按什么价格去退 ， 今天REITs出现了 ， 再过俩月 ， 当资本化率这个数出来的时候 ， 我们就知道按什么价格能退了 。
经济观察报：投资者应该怎么看资产呢？
王刚：
资产是一回事 ， REITs是另外一回事 ， 资产好不代表你能挣很多钱 ， 当然 ， 资产不好 ， 肯定不靠谱 ， 所以看资产和看REITs是不一样的 ， 当然REITs出来 ， 肯定是先看REITs ， 然后穿透去看底层资产 。
购物中心这种资产 ， 进去逛一逛可能知道它做得好不好；有些资产离老百姓远了一点 ， 比如有些物流仓库就不让逛 ， 数据中心更不让随便参观 ， 进去之前 ， 手机钥匙都只能放外面 ， 机房也都是客户才能进 ， 数据中心的业主都没有资格进入客户的机房；产业园区可能会好一点 ， 但是多数离大家都不近 ， 所以就需要专业的人帮你去看 ， 帮你去写投资评估报告 ， 所以可能还会带来很多的中介机构 ， 比如投资高速 ， 你得懂未来中国路网10年、20年的建设规划 ， 投资桥梁等基础设施你得懂它的专业技术 ， 五一假期期间虎门大桥的涡振 ， 如果真要在基础设施REITs里 ， 是需要开投资者沟通会会向投资者说明这到底是什么问题的 。
我们看底层资产主要看资本化率 ， 资本化率就是不动产投资的王道 ， 投资REITs ， 类股类债都不重要 ， 就是看今天的资本化率和未来的资本化率 。
经济观察报：REITs的信息披露会比上市公司年报更详细吗？
王刚：
详细多了 ， 底层资产的信息、管理公司的取费等 ， 这些上市公司年报很多东西都不披露的 。
经济观察报：分红收益率高的好 ， 还是低的好？
王刚：
【经济观察网|REITs联盟秘书长王刚：REITs投资有N条赛道】实际上我们更愿意看中间段的 ， 真正好的资产组合 ， 分红收益率是很低的 。 当然这也跟你的投资策略有关系 ， 在新加坡买REITs ， 还可以加杠杆 ， 假如说我借2%-3%的杠杆 ， 去买分红收益率8%的产品 ， 那收益率就会很高 。 REITs投资不仅仅是一条赛道 ， 而是不同物业类型组成的N条赛道 ， 个人可以选择自主投资单只REIT或通过基金投资REITs的组合 。


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