江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

经济观察网|REITs联盟秘书长王刚：REITs投资有N条赛道

（_本文原题为：REITs联盟秘书长王刚：REITs投资有N条赛道）
经济观察网|REITs联盟秘书长王刚：REITs投资有N条赛道
文章图片
短短两个月时间 ， REITs这个对大多数人来说有点陌生的词汇 ， 变得越来越高频 。
4月30日 ， 证监会、发改委联合发文 ， 推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点 。 6月1日 ， 中共中央、国务院在《海南自由贸易港建设总体方案》中明确提出 ， 支持发展房地产投资信托基金（REITs） 。
REITs是RealEstateInvestmentTrusts的缩写 。 简单来说 ， 一个普通的老百姓 ， 即使他很看好物流业的发展也没有实力去购买一个物流园 ， 如果有专业机构把物流园做成REITs产品在交易所上市 ， 并通过持续的运营保持增长 ， 老百姓就可以通过购买REITs份额间接持有物流园的一部分 ， 享受物流园的运营收益和资产升值收益 。
对投资者来说 ， REITs提供了新的投资类别和稳定的回报；对资产持有者来说 ， 可以提前释放存量资产再去投资新的增量 ， 提高了资本的使用效率 。
在国际市场上 ， REITs是公认的成熟的资产工具 ， 美国1960年批准了《房地产信托投资法》 ， 发展到2019年 ， 其REITs规模已接近1.33亿美元 ， 占美国GDP约6.5% 。
REITs的底层资产多种多样 ， 可以是公寓、写字楼、购物中心等商业地产 ， 也可以是通讯塔、数据中心、物流园区等泛基础设施 ， 并且 ， 近5年来 ， 泛基础设施REITs的收益率要远远高于REITs行业平均收益率 。
过去20年 ， 美国REITs的年化收益率是11.6% ， 高于同期的信用债、政府债、标普500指数、道琼斯指数等等；包含分红的绝对收益在过去20年间上涨了20倍 ， 高于标普500指数和罗素2000指数 。
囿于多种因素 ， 中国的REITs摸索了10多年 ， 它曾是一个遥遥无期到让人失去耐心的名词 ， 10多年来 ， 试点方案有之、试点城市有之、产品创新突破有之 ， 无数次临门 ， 却始终没有踢进那一脚 ， 终于在今年4月末 ， 发改委、证监会联合发文推进基础设施REITs试点 ， 中国的公募REITs迎来了实质性的进展 。
市场正做出积极的反应 。
6月3日 ， 经过半年多的运作 ， 万科旗下万纬物流首期类REITs产品在深交所挂牌 ， 底层资产为两间高标仓物流园 ， 采用了“纯权益型”结构且底层资产采用市场化方式运营管理 ， 产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值 ， 没有叠加发行主体的信用担保 ， 是国内目前最接近成熟市场的REITs产品之一 。
在公募REITs试点前 ， 中国市场上广泛发行的类REITs产品都是偏债性的曲线尝试 ， 典型的是分三层 ， 优先A、优先B和权益级 。 权益级由原始权益人持有 ， 涨跌都跟上面两层没有关系 ， 由原始权益人承担 ， 甚至要给上面两层保证收益和本金 。
除了“纯权益型”结构 ， 接下来 ， 中国的公募REITs需要突破的关键点还有很多：比如双重征税的问题、定价问题、底层资产的长期法定权利问题等等 。
就此 ， 经济观察报专访了中国REITs联盟的秘书长王刚 ， 过去20年间 ， 他从GEcapital到华平投资再到中信证券 ， 在房地产开发、收购、资管各个领域都有过深度参与 ， 并力促中国相关从业者与欧美等成熟REITs市场进行广泛深入的交流 。
经济观察网|REITs联盟秘书长王刚：REITs投资有N条赛道
文章图片
王刚
早在2017年初经济观察报的专访中（
《“王刚：REITs一定会推出 ， 可你准备好了吗？”》
） ， 我便问过他 ， 推动中国公募REITs的初衷是什么？他的回答是：“REITs这个东西 ， 不足够当饭吃 ， 即使做出来 ， 就是收管理费的 ， 就跟公募基金一样 ， 不买卖的话 ， 也没有超额收益分成 ， 挣不了太多钱 。 但是这是一个事业 ， 这里面有公益心和功利心 ， 公益心说得宏大一点 ， 1960年艾森豪威尔签署REITs法令 ， 就是要让密苏里、阿肯色这些小州的老头老太太 ， 能有机会投资曼哈顿等大城市的大宗商业物业 。


推荐阅读


上一篇：浅颜半夏|一看到车位惊呆了！，杭州一漂亮姑娘购房被强制要求买车位

下一篇：汇集常州|陈金虎调研常州市部分上市后备企业和企业上市服务机构