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深圳怎么了？( 六 )



深圳GDP增速也是从2010年进入拐点 ， 2010年GDP增速还有12% ， 2011年直接跌到10% ， 2014年破9 。 但从2014年到2017年这四年 ， 深圳GDP增速维持在8%以上 ， 比全国增速更加坚挺 。 这是为什么？

这四年间 ， 深圳房价翻了一翻 ， 加上杠杆效应 ， 深圳的金融资产放大了几倍 。 深圳房地产及金融资产的倍增 ， 为实体投资、贸易融资、科技创投提供了资金便利 。

但是 ， 随着全国经济持续下行 ， 中美贸易战深入 ， 深圳这种通过房地产做大金融资产的玩法立即出现副作用 ， 经济增速下滑明显 。

2018年深圳GDP增速破8 ， 2019年上半年破7 ， 2019年前三季度增速为6.6% 。 目前 ， 深圳尚未公布第三季度的经济数据 。 虽然前三个季度深圳GDP增速依然高于全国平均增速6.2% ， 也高于广东省平均增速6.4% ， 但是下滑速度太快 。 而且 ， 这种下滑速度不是周期性及贸易战能够解释的 。

做大金融资产本质上是债务型经济 。 但经济出现周期性衰退时 ， 债务型经济则会加速下滑 。

深圳杠杆率明显高于北上广 。 深圳贷款多于存款 ， 住户存款1.381万亿 ， 贷款近2万亿 。 按照1302万常住人口计算 ， 人均负债15万元；如果考虑到存款因素 ， 深圳人均净负债4.4万元 。

上海的情况与深圳相反 ， 上海住户存款多于贷款 ， 上海住户存款2.857万亿 ， 住户贷款2.22万亿 。

其中 ， 深圳住房贷款占大头 ， 深圳住户贷款约占贷款99.7% 。 上海公布了住房贷款1.33万亿 ， 房贷占贷款的比重远低于深圳 ， 只有60% 。

房贷对消费的挤出效应也非常明显 。 深圳人收入的30%都用于供房贷、租房 。 2018年深圳零售总额6168亿 ， 与广州9256亿的零售总额差距相当大 。 究其原因 ， 一方面 ， 广州的批发市场规模巨大 ， 提高了零售总额；另一方面 ， 深圳的居住支出比重太高削弱了消费能力 。 2015年深圳房价大涨 ， 社会消费品零售总额增速骤降至2% 。

深圳怎么了？
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图：2014-2018年深圳社会消费品零售总额及增速 ， 来源：智本社

当经济失速 ， 深圳房地产从长期做大金融资产切换为短期保增长 ， 房地产上涨动能被释放 ， 市场长期供给失衡引发了一场“爆力补缺”（宋丁语）的大戏 。

今年上半年开始 ， 新房和二手房成交量都开始上升 。 虽然今年深圳新盘供应量相比过去两年明显增加 ， 但是远无法满足市场需求 。

另外 ， 今年开盘的不少楼盘都是大户型豪宅 ， 与市场刚需不匹配 。 今年上半年的深业中城、华侨城新天鹅堡、华润万象府等豪宅新房 ， 千人摇号抢购 ， 一房难求 ， 价格均在十万以上一平米 ， 甚至还出现亿元豪宅 。

俨然 ， 深圳的新房已经成为了投资品 ， 玩家只是极少数人 。 奇缺、火爆的一手房市场将大多数购房需求推向二手房市场 ， 引发二手房量价齐涨 。

2019年4月深圳二手房成交重返7000套之上 ， 同比增加37.7% ， 创16个月以来的新高；5月新房成交4605套 ， 创2016年调控以来新高 。 9月开始 ， 深圳二手房三连涨 。 11月数据显示 ， 深圳二手住宅销售价格环比上涨1.4% ， 上海持平 ， 北京和广州分别下跌0.4%和0.2% 。


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