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深圳怎么了？( 九 )



这次白石洲旧改启动 ， 诞生了1878个亿万富翁 ， 但是15万打工者则需要另寻栖身之所 。 周边天鹅堡、波托菲诺纯水岸的房价为14万 ， 房租过万 ， 绝大部分打工者只能搬到上下沙、桃源村、珠光村等 ， 或到关外 。 这些地方房源紧张 ， 学位紧张 ， 房租及房价上涨 。

深圳1100万人租住在城中村 ， 若大规模启动旧改 ， 不管是建设保障性住房还是商品房 ， 居住房源都可能下降 ， 房价及租金可能上涨 。

其实 ， 密集的城镇村 ， 是深圳狭小的空间、高房价的“海绵地带” ， 一定程度上起到了廉价住房的作用 。 因为城中村降低了深漂的住房成本 ， 深圳才能享受全国的人才红利 。

深圳现有的“城中村+高房价”模式 ， 与“保障性住房+高房价”模式 ， 如何取舍？

虽然城中村的房价低 ， 但它依然是一座城市的“伤疤” 。 毕竟 ， 一座大都市的长远发展不能建立在房屋产权不明、居住环境糟糕的城中村之上 。

另外 ， 根据12月印发的《深圳建设先行示范区行动方案(2019-2025年）》 ， 深圳对医疗、教育及基础设施的支持力度很大 ， 医疗和教育的短板将进一步挤占居住用地 。

若没有足够的保障性住房解决居住问题 ， 又继续严控住宅用地供给 ， 那么深圳很难学习新加坡模式 ， 可能一不小心进入香港模式 。

香港与新加坡是两个旗鼓相当的竞争对手 ， 两者都是世界级的金融、航运及贸易中心 ， 也都是高房价城市 。 香港与新加坡存在两个区别：

一是香港的保障性住房覆盖率为50% ， 远低于新加坡 ， 居住条件更无法与新加坡相提并论 。

二是香港的工业基本被淘汰 ， 出现我们常说的“产业空心化”现象 。

先看第一个问题 。 按理来说 ， 香港接近50%的市民都居住在政府的公屋及居屋之中 ， 与世界同等城市相比 ， 其保障性住房的覆盖率其实已经不低 。 但是 ， 香港住房问题在于土地使用率极低 ， 居住环境不理想 ， 人均居住面积过低 。

这是为什么呢？

我们先来看看香港的房价是怎么涨起来的 。

香港的房价上涨始于1985年 。 为什么是1985年？1984年底 ， 政策规定：香港“所批出的新的土地 ， 每年限于50公顷（不包括公屋用地）” 。

50公顷 ， 什么概念？相当于深圳一个大型楼盘的面积 。 香港一年只供应这么少土地及新房 ， 市场严重供不应求 ， 资金蜂拥而入 。 此后 ， 香港房价持续上涨 ， 直到1997亚洲金融风暴前达巅峰 ， 这一政策也在这一年失效 。

香港的土地是国有产权 ， 香港政府掌控着土地批租权 。 九七之后 ， 香港政府为何不大规模批租土地建设商品房及公屋？

事实上 ， 亚洲金融风暴时 ， 董建华特首提出“八万五”建屋目标计划 ， 但不幸夭折 。 如今 ， 林郑月娥提出大屿山开发计划也因各种反对而搁浅 。

为什么？

从1985年开始 ， 香港持续多年的极低土地供应推高了房价不说 ， 还将社会矛盾集中于楼市之中 。 手握土地供给大权的港府 ， 夹在中间、左右为难 。 在多方利益博弈之下 ， 香港以法律的形式约束了土地供应 。

如今 ， 香港的土地开发率仅有23.7% ， 用于住宅用途的土地开发面积76平方公里 ， 仅占土地总面积的6.8% ， 低于上海和深圳 。

香港另外75%的土地属郊野及海岛 ， 其中23个郊野公园、15个特别地区、4个海岸公园及1个海岸保护区 ， 合计约占香港总面积超过38%的土地 ， 被冠以环保之名明确禁止开发 。 另外 ， 近9%的土地属农业用地 。 港府手上的空置住宅用地有2100公顷 ， 扣除不适合建筑的土地及丁屋预备土地 ， 可供住宅开发的土地不到400公顷 。

我们来看深圳的情况 。 根据之前的分析 ， 深圳划定了50%左右的生态红线 ， 30%的产业用地 ， 留给住宅用地的空间非常低 。 深圳这种极限住宅土地供给趋势 ， 与当年香港非常相似 。 这种趋势令人感到担忧 。


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