深圳怎么了？( 三 )
177平方公里土地减去以上用地规模总和 ， 只剩下149平方公里 。 其中有多少是住宅建设用地 ， 这份规划没有明确指出 。
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图：深圳居住用地 ， 来源：智本社
不过 ， 文件计划在“十三五”期间 ， 全市实现新增住房有效供应65万套；其中新建商品住房批准预售与现售30万套 ， 保障性住房和人才住房供应35万套 。
这里有两个问题值得关注：
一是不少新增土地来自拆旧建新 ， 真实住宅数量供应不会太多；
二是深圳的医疗、教育、文体都是短板 ， 这些年还需要大量建设医院、学校 ， 尤其是高中、高水平大学及高质量医院 。 所以 ， 医疗、教育及文体的用地定然挤占住宅用地 ， 商品房供应依然不乐观 。
以上只是规划 ， 我们看实际的数据：
从2012年到2017年 ， 深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中 ， 居住用地只有8% 。
2017年前8月 ， 北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地 ， 广州推出了164万平方米 ， 而深圳在2017年全年纯住宅用地零供应（只有一块“只租不售”性质的住宅土拍 ， 面积仅2万平方米） 。
2018年深圳住宅用地供应（包含人才房）仅15.8万平方米；2019年上半年 ， 深圳住宅用地也是零供应 。 直到六月 ， 深圳才推出5宗居住用地 ， 土地面积共17万平方米 。 这五宗土地还只是限售三年的人才房 ， 土地位置在宝安西乡、龙华民治、光明区及坪山区 。
与“可怜”的住宅用地相比 ， 深圳“大手笔”推出工业用地 。 今年11月 ， 深圳一次性推出30平方公里的产业用地 。 这是什么概念？上海面积比深圳大三倍多 ， 整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里 。
居住用地供给极度不足 ， 是深圳房价持续居高不下的根本原因 。
我们再看需求 。
与全国其他城市相比是 ， 深圳的特殊性是它是一个移民城市 ， 对全国各省的年轻人都有相当的吸引力 。
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图：2012年-2018年深圳常住人口增速 ， 来源：智本社
从数据上看 ， 近些年深圳新增人口数量呈爆炸性增长 ， 规模居全国各大城市之首 。 2012年深圳常住人口为1055万人 ， 2013年新增8万 ， 2014年新增15万 ， 2015年新增60万 ， 2016年新增53万 ， 2017年新增55万 ， 2018年新增56万 。
深圳每年大规模的新增人口 ， 是一个日益膨胀的刚需市场 。 2015年、2016年城市新增人口突然暴增 ， 与房价快速上涨高度一致 。
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