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【观点地产新媒体】| 新总裁黄征首秀 田明称朗诗是长期主义者，观点直击( 二 )


向来没有表现出追求规模的朗诗 ， 在2019年投资拿项目上表现较为稳定 。 于中山布局后 ， 朗诗正式进入大湾区 ， 虽然全年新增土储货值同比增长32.22%至513亿元 ， 但朗诗应占权益可售货值则微跌4.11%至140亿元 ， 平均权益占比27% 。
期内 ， 朗诗在长三角、中西部、环渤海及珠三角新增开发项目21个 ， 新增可售面积254万平方米 ， 可售货值473亿元 ， 平均权益比例为21% 。 另外 ， 朗诗在美国获取9个项目 ， 新增可售面积30.2万平方米 ， 预计可售货值40.1亿元 。
截至2019年末 ， 朗诗中国操盘项目的可售货值合计1188亿元 ， 可售面积631万平方米 ， 平均权益比例为16.4% 。 同时 ， 美国可开发项目的可售货值为127亿元 ， 可售面积55万平方米 ， 而平均权益比例为96.4% 。
对于未来朗诗的推盘计划时 ， 黄征表示 ， 去年获取的21个新项目都会在今年推出 ， 今年大约有630亿推盘 ， 主要集中在二三季度 ， 占比70% ， 包括新盘和加推的项目 ， 此外 ， 二季度销售会回到正常水准 ， 三季度会跟上今年销售计划 。
负债方面 ， 2019年末朗诗的净负债率由2018年34%升至40.2% ， 现金短债比为2倍 。 但在现金流方面 ， 截至去年年中 ， 朗诗经营活动现金流净额为-1.88亿元 ， 而2018年末这一数据为-4.66亿元 。
田明在针对现金流问题时回应称 ， 朗诗胆子比较大 ， 坚持创新 ， 但在财务上始终是稳健派 ， 从去年下半年开始 ， 以现金流为纲 。 “我们可以发展得慢一点 ， 但是要确保安全 。 ”
申乐莹也表示 ， 朗诗在财务上 ， 一方面倡导以现金为王 ， 手里要有现金余粮来应对不确定性 ， 同时规划一年内到期短债的比例 。 目前朗诗手持现金占总资产比例超过15% ， 一年内到期的债务仅有10亿 ， 对负债偿还的刚性压力比较小 。
另一方面 ， 对于现阶段比较热门的物业赴港上市和代建业务 ， 业绩会上 ， 朗诗管理层也做出了一个较为官方的回复 。 田明表示 ， 不排除朗诗绿色生活赴港上市的可能性 ， 但具体没有可以对外公布的时间表 。
此外 ， 代建方面 ， 未来公司也将延续资产轻型化战略继续发展 ， 没有分拆代建业务上市的计划 。
以下为朗诗绿色地产有限公司2019全年业绩发布会现场答问实录：
现场提问：对未来年度的计划和安排 ， 以及中长期的目标是什么？
黄征：目前公司经营情况良好 ， 尤其经营安全比较高 ， 所以未来还是希望在整个房地产市场上 ， 朗诗的产品和经营模式具有竞争力 ， 对发展充满信心 。 具体2020年的销售目标 ， 希望维持之前的综合增长率 ， 稳中有升 。 今年会有21个新项目推出 ， 在差异化的经营能力上 ， 朗诗在未来希望成为房企转型升级比较优秀的（案例） 。
现场提问：是否考虑分拆代建业务上市？
田明：朗诗地产商业模式不同于普通内房 ， 是完全不一样的 。 首先朗诗的产品是绿色科技的 ， 在市场上有很强的技术优势 。 第二点是资产轻型化 ， 这跟完全的轻资产还不是一回事 。 有些公司可能完全是代建的轻资产的服务模式 ， 而朗诗是有股权的 。
朗诗现在操盘的所有项目当中 ， 朗诗股东权益一般占到25%至30%之间 。 我们的商业模式就是资产轻型化 ， 我们是有资产的 ， 不是完全轻资产 ， 只是说不像传统的重资产那么重而已 ， 这是我们的一个长期模式 。
所以 ， 我们的战略选择跟普通重资产的内房股不一样 ， 同时和轻资产代建的模式也不一样 ， 我们是自己独资 ， 没有分拆的计划 ， 或者说把小股操盘的模式能够越做越好 。
现场提问：朗诗的土地策略是什么？公司海外发展的主要关注点是什么？以及近期国际市场的流动性紧张的问题对公司产生的影响 ， 是否有应对措施？
蒋超：朗诗是一个坚持稳健经营的企业 ， 反映在投资上 ， 我们更关注投资的质量 ， 会结合全年各时点的宏观市场情况以及各项目、地块的微观市场情况 ， 综合评估是否具备拿地的机会 。 但是核心的要求是 ， 我们尽可能拿的项目要优质和安全 ， 坚决不会碰地王类的项目 ， 这应该是全年投资核心的一个宗旨 。 在量上 ， 希望获取项目保证公司未来2至3年持续经营 ， 具体数字不会设置特别激进的目标 。
JohnHo（美国公司首席执行官）：美国市场目前主要集中在美国一线门户城市 ， 包括纽约加州以及亚利桑那州 ， 同时会进一步向大型的城市拓展 ， 包括美国太阳带这一块 ， 也会对东部和中部有所布局 。
最近几年 ， 美国房地产市场有一个转变 ， 会看到更多可负担性的产品出现 ， 这个供给也是比较短缺的 ， 所以包括最近的亚利桑那州的一些布局都反映了公司对于入门级产品的重视 ， 现在有80%多的产品是集中于此 。
申乐莹：疫情对很多企业经营都有影响 ， 朗诗在财务上一直非常稳健 ， 对外部形势和财务高度关注和警惕 。 在财务上 ， 一方面倡导以现金为王 ， 手里要有现金余粮来应对不确定性 ， 高度关注负债率、负债结构等指标 。 同时规划一年内到期短债的比例 。
其实 ， 朗诗的核心流动性指标健康 ， 手持现金占总资产比例超过15% ， 一年内到期的债务仅有10个亿 ， 对负债偿还的刚性压力比较小 。 疫情之后 ， 进一步开展了现金为纲的工作 ， 以收定支 ， 先收再租 ， 同时还模拟一些极限的工作 ， 比如说没有销售 ， 完全没有现金流动情况下 ， 公司的现金能够维持多久等 。


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