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【观点地产新媒体】| 新总裁黄征首秀 田明称朗诗是长期主义者，观点直击( 三 )


无论是现金流动指标而言 ， 还是未来的计划 ， 公司当前的情况是良好的 。 未来我们也会积极实时监控中美两地的外部环境和销售情况来审慎的现金流的策略 。
现场提问：公司去年一年土地储备有多少？已售未结转的货款？在提高土地权益方面有何举措？
黄征：截止去年底 ， 整个公司土地储备是1314亿 ， 其中中国地产1188亿 ， 美国地产是127亿 。 已售未结转方面 ， 截止去年底 ， 我们有152亿的已售未结转的物业 ， 按照计划 ， 今年预计会结转100至110亿左右 。 因为我们的战略以小股操盘合作开发 ， 包括委托代建等灵活方式为主 ， 我们认为维持一个合理的权益是比较重要的 。
刚才田主席也讲过 ， 我们是介于轻资产和重资产之间的模式 。 整个土储比例是20%左右 ， 有股权的比例是40%左右 。 我们认为目前权益比例是比较合理的 ， 未来我们维持货值 ， 还有权益项目里面维持这样一个比例的范围 。 每个阶段的市场形势不一样 ， 拿到项目的质量有所不同 ， 还是会根据不同的市场状况和区域发展情况 ， 以及不同项目的盈利情况 ， 在某些项目可能会灵活调整我们的比例 。
田明：2015年在朗诗操盘的所有项目当中 ， 朗诗的股东权益由100%降到70% 。 到2016年降到40% ， 到2017年降低到30% ， 后来基本上稳定25%至30% ， 这样一个区间 。 我们的资产轻型化 ， 预设资产重量是在朗诗操盘的所有项目当中 ， 加权平均 ， 我们在20%至30%之间是朗诗的股东权益 ， 我们不会再进一步下降 ， 但是也不会往30%以上 。 我们的战略和设计就是 ， 在朗诗操盘的项目当中 ， 朗诗自身的股东权益占20%至30%这样一个比例 。
朗诗在5年新的战略探索上 ， 时间的辛苦没有白花 。 我相信这样一个商业模式 ， 将来更适合中国未来房地产的形式 ， 我认为中国房地产未来的形式将进入一个存量时代 。
我认为 ， 从2019年 ， 应该说是中国房地产的一个拐点或转折点 ， 以后可能逐步进入存量时代 ， 每年不会再有大的增长 ， 有些甚至是高位持平 。 在未来的市场上 ， 逐步进入买方市场 。 中国房地产迎来新的时代 。 在新的房地产市场上 ， 朗诗的新的三化战略（市场差异化 ， 产品多元化 ， 盈利多元化）未来更适合新的市场 ， 能够支撑朗诗未来长足的发展 。
现场提问：公司今年销售和投资计划是怎样的？受疫情影响 ， 公司四个季度的推货节奏如何？另外2019年以及2020年动工和竣工面积是多少？
田明：2020年是高度不确定的年份 ， 因为疫情 ， 所以给正常年度计划的执行带来很大不确定性 。 朗诗还是有一个自己的年度计划的 ， 但是我们会充分考虑到疫情 ， 以及对全球经济的影响 ， 采取及时的对策 。
黄征：今年第一季度有3、4个项目受影响 ， 预计延迟到二季度开盘 ， 这对第一季度销售产生影响 ， 但是全年的销售情况不变 ， 整个中国地产部分预计630亿左右推货 ， 基本上是在第二和第三季度 ， 二三季度大概占到70% 。 这里面有一部分是新开盘的 ， 有一部分是老项目加推的 ， 第二季度销售回到比较正常的水准 ， 三季度销售会跟上来 ， 推货量会加大 。
动工方面 ， 去年新增21个项目 ， 大概面积在460多万平方米 ， 现在获取的项目基本上可以进入开发的项目 ， 所以这部分基本上不存在延后的情况 。 竣工面积 ， 我们有150亿左右的货值已售未结转的 ， 这部分对应的面积是100万平方米左右 。
现场提问：请管理层介绍一下2020年的现金流规划 。
申乐莹：正如刚才说到销售计划、推盘计划 ， 我们内部也有现金流计划的指引 ， 是根据年度计划排的 。 大的原则是现金为王 ， 以收定支 ， 在这样一个情况下开展疫情管理的工作 。 在原定计划中 ， 今年的销售回款大概超过150亿 ， 我们投资支出也会跟经营性现金流的净额相匹配 。 我们也会跟进一步的增长而同步的增长 ， 净负债率仍然控制在行业平均水平70%以下 ， 这是原来现金流的计划 。 但是计划将会随着外部环境的变化 ， 会适时地在每个月 ， 内部有滚动现金流预测机制 ， 实时根据经营流调整对外投资的计划 。
田明：我补充一下 ， 朗诗的特点是在产品上长期坚持创新的 ， 在商业模式上大胆突破的 ， 在这些方面朗诗是创新的 ， 是胆子比较大的 。 但在财务策略上 ， 朗诗从创立到今年 ， 从来都是稳健的 ， 从来都保持非常好的负债和现金流动性的指标 ， 这个对我们来说是不会改变的 ， 尤其是在当下这么一个全球的经济受疫情的影响 ， 目前金融处于高度不确定的形势下 ， 中国的经济、房地产也会受到全球的影响 ， 所以在这样的时刻 ， 朗诗严格地执行以现金流为纲 。
我们可以发展得慢一点 ， 但是要确保安全 ， 朗诗是长期主义者 。 一方面要在产品和商业模式上创新 ， 但是另外一方面确保自己处于安全的状况 ， 这是朗诗最基本的理念 ， 创新和稳健共存 。
现场提问：朗诗物业平台朗诗绿色生活近期是否准备赴港上市？选择现在上市的原因是什么 ， 以及具体时间表？
田明：现在很多地产商会把原来的物业公司 ， 作为地产配套的公司单独上市 。 有些是分拆 ， 有些原来不在一个公司的框架之内 ， 这样的情况挺多 。 朗诗应该说不排除这样的选项 ， 但具体还没有对外的一个日程表 。


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