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房屋预售监管账户能否冻结扣划?商品房预售监管资金能否扣划( 三 )


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另查明：2020年12月30日，振强房产公司（乙方，开发企业）与乌鲁木齐市房屋产权交易中心（甲方，监管机构）、中国银行股份有限公司乌鲁木齐市×××支行（丙方，银行）签订《乌鲁木齐市商品房预售资金监管协议》 。约定：由乙方开发建设的位于乌鲁木齐市米东区×××号项目3#底商住宅楼幢商品房预售资金的收存、拨付、使用和监督管理按《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理办法》和本协议的规定办理：甲方为上述项目商品房预售资金的监管机构，丙方为上述项目商品房预售资金监管银行；丙方为乙方开立商品房预售资金监管账户：
账户名称：新疆振强房地产开发有限公司
银行账号：×××
乙方保证上述项目购房人所付预售房款（包括定金、自有资金和按揭贷款）全部存入乙方在丙方开设的监管账户；
第二条：上述项目依据测定标准单价（2850元／平方米）按标准价格的120％确定重点监管资金单价，总建筑面积14，076.53平方米，重点监管资金总金额48，141，732.60元 。监管账户中按每笔进账资金的30％确认为重点监管资金，70％为非重点监管资金，经济适用房购房款100％确认为重点资金；第八条：乙方使用重点监管资金须按照建设工程进度节点进行用款申请 。2021年1月至2021年5月进入×××监管账户的款项均为涉3#楼预售房款及银行结息，除2021年4月2日“非重点监管资金拨付”147，492.80元、2021年5月28日本院（2021）新0109执1527号案扣划434，512元之外，截至2021年5月底该账户余额0.87元 。
本案申请执行人红叶建设公司施工项目为“×××”一期1#商住楼 。案涉3#楼目前尚未进入初始确权登记阶段 。
认定上述事实的证据有：（2019）新0109民初4203号民事判决，（2021）新0109执1527号执行裁定，执行卷宗，《乌鲁木齐市商品房预售资金监管协议》，振强房产公司×××账户银行流水明细，询问笔录 。

房屋预售监管账户能否冻结扣划?商品房预售监管资金能否扣划

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本院认为：《最高人民法院关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）第14条规定：
依法保障建设工程领域中小微企业和农民工合法权益 。对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法采取审慎保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位 。冻结商品房预售资金监管，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门；除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，采取扣划措施，影响账户内资金依法依规使用；除法律另有专门规定外，以支付为本项目提供劳动的农民工工资之外的原因冻结或者划拨农民工工资专用账户和工资保证金账户资金；为办理案件需要，人民法院可以对前述两类账户采取预冻结措施 。本案中：
第一，×××账户资金434，512元被扣划发生于上述《指导意见》下发之前，但该款项目前仍在本院执行控制期间，执行行为并未终结，故应适用上述指导意见 。
第二，关于该被扣划款项的性质，异议人提交的银行流水明细和相关执行卷宗材料能够反映该款项的来源均系米东区×××号项目3#底商住宅楼幢商品房预售资金；关于该款项是否在上述监管资金额度范围内的问题，案涉资金连同已支出的非重点监管资金合计金额也远低于该3#楼需支出的工程款待监管额度数额 。据此，本院确认案涉争议款项在监管资金额度范围内 。
第三，本案申请执行人的债权并非因建设该3#楼商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等，也并非为本3#楼项目提供劳动的农民工工资 。
基于上述分析，案涉争议资金属于上述《指导意见》所规范人民法院不宜扣划的款项，被执行人振强房产公司的异议理由成立，其请求本院应予支持 。同时，具体救济宜采由本院将已该扣划案款退回被执行人新疆振强房地产开发有限公司名下中国银行股份有限公司乌鲁木齐市×××支行×××账户的方式 。当然，申请执行人的债权也需要得到最大限度被保障实现的可能，基于此，依据上述《指导意见》，在对案涉账户资金恢复原状态后，执行法院是否有必要对该账户采取相应预冻结措施，可由执行实施部门审慎独立审查决定，本案中不作评价指引 。


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