房价与地价的关系研究 _房价

前几天有群友咨询这样一个问题“房价和地价的关系？地王频出，房价不涨的原因？地王的命运如何？请问有没有类似的专题可以学习研究下。”本来很想直接回个报告的，翻了很多资料其实也没有相关的研究报告
今天我们一起来解析下这个问题，一共分为三个小的话题：
一是：房价和地价的关系？
二是：房价不涨的原因？
三是：地王的命运如何？

一、房价和地价的关系
经过20年发展，房地产作为国民经济的重要组织部分，成为我国国民经济支柱产业之一，对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。房地产具有收益、保值、增值和消费特点，已成了人们改善生活和投资热点。随着地价不断上扬、房价过快上涨，政府出台各项限制房价增长的政策，强调“房住不炒” ，但依然出现了各城市“地王”的不断刷新，房价和地价之间关系始终是社会各界关注焦点。
那么，是地价决定房价，还是房价决定地价呢？
地价和房价的关系有两个截然不同观点：一个观点就是地价是由市场决定的，另一个观点地价上涨推动了房价上涨。两者都是相互交替影响，房价带动了地价、地价推动了房价。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，出现了供求紧张，导致地价快速上涨。
地价是房价基础成本之一。地价波动，房价会随之影响。地价的成本并不等于房地产的市场价格,房地产的市场价格是由市场对房屋的供需所决定的。

文章插图

图例：某项目投资成本结构
【房价与地价的关系研究】一般来说，房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价是由多种因素构成的，地价成本30-40% ，建安成本30-40% ，税费成本12-15% ，销售管理成本10-15% ，开发商利润8-15% 。据推算，土地成本占房地产开发成本比例40%左右，而且这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。