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REITs|公募REITs盘活“重资产”( 三 )


据介绍 ， 公募REITs投资人的收益主要是来源于基础设施底层资产的运营管理 。 资产上市发行之后无论是行业主管机关对资产经营管理的监督考核 ， 还是外部投资人的回报需求 ， 都能促进应用管理机构 ， 精细化、高效化运营 ， 提高运营管理效率 。
提高运营管理效率的同时 ， 朱伟强认为园区的角色定位 ， 可以保证服务质量 。
“在发行REITs以后 ， 园区继续是资产的管理者 ， 这样也保证了园区资产管理的服务质量 。 园区最大的资源、最宝贵的财富就是客户 ， 服务好我们的企业和客户 ， 这一点也非常重要 。 ”朱伟强表示 。
据朱伟强透露 ， 此次参与公募REITs的项目园区资产约40万平方米 ， 初步估值22亿人民币 ， 均位于新片区、长三角一带 ， 资产质量非常优质 。 “所有物业的出租率都在95%以上 ， 资金机构购买该园区产品后会有很好的回报 。 ”朱伟强表示 。
据上交所介绍 ， 从储备项目来看 ， 公共事业基础设施、交通能源、产业园区类项目以国有企业为主 ， 仓储物流、数据中心类项目以民营经济为主 ， 各类资产现金流稳定、质量较好 。
由阿里、顺丰、三通一达（申通、圆通、中通、韵达）等共同组建的菜鸟网络科技（以下简称“菜鸟网络”）作为物流行业代表 ， 贡献了公募REITs备选项目 。
在公募REITs试点之前 ， 菜鸟网络也做了类REITs的尝试 ， 2019年在上交所发行了首单可扩募的类REITs产品 。
“去杠杆、减轻资金压力、盘活存量资产 ， 确实是很多企业的初衷 。 ”菜鸟网络首席财务官刘政认为 ， 对菜鸟网络的压力是消费者不断提升的高质量物流服务需求 ， 以及商家对于出口境内如何提升货的效率 ， 要求公司建立更好的供应链全网络服务 。
“这里面基础设施不能成为瓶颈 ， 同时基础设施背后的资金配套更不能成为基础设施建设的瓶颈 ， 所以我们希望在‘投融管退’的全链路中 ， 能够有公募REITs这样的更加市场化、更加优质的方式 ， 帮助我们的业务走得更快 。 ”刘政表示 。
3. 问题
管理、交易、税收等多重难题待解
毫无疑问 ， 公募REITs是基础设施投融资机制的一项重大创新 ， 也是构建多层次资本市场体系的一次探索 ， 但产品从无到有可能要面对未曾预料的困难 。
对此 ， 全国政协常委、国家发展改革委原副主任张勇提醒 ， 基础设施REITs在我国还是新生事物 ， 面临着许多新问题、新困难 ， 要学习借鉴国外先进经验 ， 结合我国经济社会发展需要和基础设施的投融资领域的实际情况 ， 以试点方式稳重起步 ， 在试点过程中不断解决问题 。
专业人士表示 ， REITs是一个特别复杂的产品 ， 目前项目库里的项目是否都能落地也存疑问 。 从境外来看 ， REITs刚推出来的前两年 ， 没有哪个国家能够推出超过10单 ， 甚至前两年一单产品都发不出来也很常见 。鉴于产品特别复杂性 ， 在政策环境配套也都不是特别到位和完善的情况下 ， 还有诸多难题需要破解 。
试点推进才开始 ， 某些问题在管理端已露端倪 ， 不能得到妥善解决 ， 则会成为公募REITs发展道路上的“拦路虎” 。
一直以来 ， 每有新的产品出现 ， “争首单”“争首批”已成为部分机构、基金公司的惯性状态 。 之于公募REITs也不例外 。
“由于诸多机构都想争取成为首批项目的参与者或者操盘者 ， 最极端的做法就是进行恶性低价竞争 ， 管理费报价越来越低 ， 甚至有些机构表示可以免费做 。 事实上 ， 政策的初衷是希望 ， REITs管理人在项目推进中 ， 利用专业知识发挥主动管理的作用 ， 把资本市场和产业相结合 ， 提升基础设施管理的质量和水平 ， 从而获得其相应的报酬 。 但是 ， 如果费率过低 ， 就会给外界造成一个印象 ， 管理人根本实现不了主动管理 。 ”韩志峰直言 ， 其后果有可能会把整个市场的定位、方向偏掉了 ， 对REITs产业的发展极其不利 。


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