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REITs|公募REITs盘活“重资产”

本报采访人员 李慧敏任威
编者按/ 一个超巨量的市场在中国打开 。
2020年4月30日 ， 中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 标志着2020年成为中国境内公募基础设施REITs元年 。
改革开放四十多年来 ， 通过长期的基础设施投资建设 ， 中国已拥有很多优质的存量基础设施 ， 这些优质资产主要集中在交通、能源、环保、市政等领域 。 据不完全统计 ， 1995至2019年间 ， 我国基础设施投资近150万亿元 。 伴随着我国经济由高速增长向高质量发展转变, 在产业转型升级面临诸多挑战、国内外宏观环境日益复杂的背景下 ， 提高投资效率 ， 盘活基础设施领域存量资产、促进形成再投资能力 ， 已成为中国当前宏观经济改革与发展的重要抓手 。 因此 ， 开展公募基础设施REITS试点可谓正当其时 ， 也是市场发展的必然选择 。
基础设施REITs在国外市场有着多年运作经验 ， 但对国内金融机构和实体企业来说才刚刚起步 。 虽然各方抱有极高热情且参与积极 ， 但鉴于产品的特别复杂性 ， 在政策环境配套也并非特别到位和完善的情况下 ， 试点行业该如何稳步推进 ， 是一个需要认真面对、深入研究的问题 。
1.概念
公募REITs ， 到底是啥？
这个全称为“公开募集基础设施证券投资基金”的资产证券化产品 ， 虽然简称为“公募REITs” ， 其实质内涵仍然很难为公众所理解 。
市场上有这样一类投资者 ， 钱少 ， 但想“触摸”体量很大的不动产 ， 比如商业地产；市场上同时存在着一批持有大规模不动产的大佬 ， 急需钱 ， 但手里攥的商业地产却卖不掉 。
于是 ， REITs应运而生 。 1960年 ， REITs最早出现在美国 ， 把缺乏流动性的商业地产拿出来 ， 变成流动性较强的证券（受益凭证） 。 小投资者虽然钱少 ， 但也可以买受益凭证；大佬通过不动产也能实现融资 。 一句话 ， REITs的本意就是给某一类投资者提供的低门槛、投资于不动产的证券化产品 。
但是此前因种种因素 ， 中国境内市场没有标准化的REITs产品 ， 均为类REITs产品 。 类REITs产品的特点是 ， 我产品的门槛仍然不低 ， 只卖给特定的那一小撮儿人 ， 钱少的、不熟悉的 ， 不卖给你 ， 这也就是私募 。 而今 ， 公募REITs的到来就彻底消灭了私募的门槛 ， 钱少但有投资愿望的小投资者将享受无差别待遇 。
公募REITs把符合要求的不动产项目及其收益统统打包 ， 全部做成标准化产品、能在交易所上市的资产支持证券 ， 简称ABS 。 然后由一家符合资格的券商或者基金公司进行公募 。 当然 ， 整个交易结构当中还有原始权益人、托管人、基金管理人等多个角色 ， 来完成交易或者保障资产安全 。
更为重要的是 ， 中国境内公募REITs定义的基础设施口径较美国口径涵盖范围更为宽泛 ， 还包含大数据中心、仓储物流项目、产业园区项目等 。 而美国REITs对基础设施的定义仅包括铁塔、通信、能源等 。
那么 ， 这个被称为天量市场的“量”到底有多大？
国家发改委投资司副司长韩志峰表示 ， 如果按照投资建设项目资金规模 ， 我国基础设施资产量大约有150多万亿元 ， 拿出1%做REITs ， REITs市场即可达一万多亿元 ， 但这没有考虑到其升值部分 。 经过这么多年发展 ， 其市场价值肯定已经升值 ， 规模的想象空间远不止一两万亿元 。
实际上 ， 根据近25年的统计数据 ， 长三角地区累计形成的基础设施存量资产约26万亿元 。 同时中国还在继续推动京津冀协同发展等国家重大战略 ， 加快5G、数据中心等新型基础设施 ， 这无疑又为REITs提供了新的优质资产 。
2.试行
行业典型企业先行先试
公募REITs推出之后的第一个问题就是：到底“为了谁”？
公募REITs在中国境内正式拉开帷幕 ， 之所以相关主管部门高度重视、相关企业参与热情高涨 ， 皆因其意义重大 。


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