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REITs|公募REITs盘活“重资产”( 二 )


“公募REITs是市场发展的必然选择 。 ”9月27日 ， 中国证监会债券部主任陈飞在中国REITs论坛年会上表示 ， 从我国金融市场发展现状及面临的问题来看 ， 基础设施REITs试点的推出 ， 高度契合了我国金融行业客观发展的实际需求 。
在同一场合 ， 上交所总经理蔡建春强调 ， 进一步推动经济高质量发展 ， 需要持续加强基础设施建设 ， 盘活存量也将成为资本市场长期目标之一 。 而在当前 ， 基础设施建设主体普遍存在建设资金不足的现实困难 。 一方面 ， 大量优质资产形成资金沉淀 ， 投融资循环受阻；另一方面 ， 债务约束下 ， 新建项目投资面临较大资本金缺口 。
蔡建春认为 ， REITs将带来新的管理理念、带来更高流动性的同时 ， REITs对于促进资本形成、市场化配置资源、降低负债、缓释风险等方面也可以发挥重大作用 。
“REITs将对金融行业自身产生深远影响 。 ”陈飞指出 ， REITs会缩短基础设施的投资期限 ， 传统基于服务收费偿还抵押贷款模式将被彻底改变 。 政府在内的投资者可以缩短资本金占款 ， 腾挪更多资源从事其他重要建设项目的资本性支出 ， 反过来会进一步推动基础设施REITs化、金融化程度 ， 甚至改变传统政府机构、国有企业的资产与资本运作方式 。
而对于诸多试点企业来说 ， REITs在盘活企业存量资产、降低负债率、提供滚动开发资金等方面的作用均有更深体会和理解 。
以园区发展见长且有三十多年经验的上海临港(600848,股吧)集团背负大量重资产 ， 集团副总裁朱伟强表示：“公募REITs试点对盘活地方国有企业的存量资产意义重大 ， 可以借此探索内循环的模式 ， 以便有更多资金投入到新片区的开发建设当中 。 ”
从资金盘活的角度 ， 朱伟强进一步阐述REITs品种对“投资—运营—盘活—再投资” ， 资产反复循环非常有利 ， 使资金用得更好、用得更活 。
苏州工业园区对此深有同感 ， 而且对“内循环”模式的探索亦有共识 。
“因为我们资产负债率比较高 ， 早期投入比较大 。 REITs产品不仅可以降低我们的负债率 ， 也可以形成良性的循环 ， 为滚动开发提供资金的同时做一些产业的结构调整 。 ”苏州工业园区国有资产管理办公室主任钱晓红表示 ， 在经营机制方面 ， 通过REITs等资产证券化产品 ， 把轻重资产分离 ， 特别是对资产运营管理通过轻资产来运作 ， 可以在相当程度上提升资本运作的效率 。
苏州工业园区也是REITs的积极参与者 。 据悉 ， 该园区未来十年的目标是持有的资产达到60%的证券化率 。 钱晓红透露 ， 经过摸底排查 ， 约有60亿元资产将投入今年的公募REITs试点 。
据悉 ， 目前上交所公募REITs储备项目主要涉及公共事业基础设施、交通能源、产业园区、仓储物流和数据中心五大类 。 总体来看 ， 公共事业基础设施、交通能源、产业园区类项目以国有企业为主 ， 仓储物流、数据中心类项目以民营经济为主 。
申报了两个污水处理项目的首创股份(600008,股吧)董秘邵丽也表示 ， 水务环保企业将成熟的重资产注入公募REITs ， 可以提前回收项目投资资金 ， 用于投入新的项目 ， 将大大提升企业再投资能力 。
据介绍 ， 首创股份的两个项目一是位于长江经济带的合肥 ， 每天的污水处理量是30万吨；另一个选择在粤港澳大湾区的深圳 ， 日处理能力是37.5万吨 。 都是政府根据特许经营协议来支付污水处理服务费 。
邵丽认为 ， 公募REITs是一种权益性的融资工具 ， 可以提升企业投资周转率 ， 确认资产增值带来的溢价利润 ， 能系统性的改善企业的财务状况 ， 优化企业的报表结构 。 企业负债率的高低也直接决定了融资能力 ， 因此发行REITs可以降低企业的负债率、提升企业再融资能力 。
“水务环保行业也是重资产行业 。 如果长期依赖重资产模式肯定对发展不利 。 ”邵丽表示 ， 公司在规划生态+战略 ， 生态+战略其中一个方式就是轻资产的转型 。 通过公募REITs的方式尽量使重资产能够变轻 ， 轻重并举 ， 同时提高经营管理的效率 。


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