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设计阶段|有些地产项目，在设计阶段就已经垮了( 三 )


设计阶段|有些地产项目，在设计阶段就已经垮了
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好图纸的背后
离不开好制度和好流程
图纸质量差 ， 设计人员也觉得很憋屈 。 很多时候 ， 不是设计不想把图出好 ， 而是现实条件中太多限制 。
想要设计出好图 ， 需要配套合理的周期 ， 科学的流程及制度来保障 。
1、设计前置 ， 争取更多的设计周期
多个标杆房企都形成了一套设计前置模式 。 比如某top房企在其图纸管理细则中要求 ， 设计在±0以前完成建筑、精装修图类设计图纸 。 以下为具体的出图节点要求：
设计阶段|有些地产项目，在设计阶段就已经垮了
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而在设计前置工作中 ， 关键点在于开工前的介入 ， 以及过程中各专项设计前置 。
①设计前置到开工前 ， 对地块及政策等充分研判
在项目前期 ， 梳理清楚所有对规划形态有影响的地方政策、规定 ， 如指标规定、风貌要求、技术规定等；以及基地周边环境条件及场地内的自身条件 。 比如考察场地高差 ， 判断地下是否有军用光缆、市政主干管等不可更改的设施设备；是否存在临水临电、排污管道接入等问题 ， 综合衡量地块的市政设施设备对施工的影响；周边存在的重大影响因素 ， 例如变电站、医院等 。
②优化设计流程 ， 将下游设计环节前置
很多项目的设计流程都是按照规划-方案-市政-室内-景观-照明等按部就班的推进 。 这种模式中规中矩 ， 但耗时较长 ， 且容易出现前文所说的各专业交圈不充分的情况 。
有些房企则将设计流程由“串联”变成“并联” ， 通过梳理各个设计阶段的交叉关系 ， 将一些专项设计前置 ， 让各类设计的无缝链接 ， 为各专项设计争取更多时间 。
即 ， 概念设计后进行景观概念的设计 ， 建筑方案确定后进行景观方案和室内方案的设计；结构和设备初步方案确定后进行景观和室内初步设计 ， 而后进行市政初步设计；主体施工图完成后 ， 即进行景观和室内施工图设计 ， 紧接着完成市政施工图设计和照明设计 。
设计阶段|有些地产项目，在设计阶段就已经垮了
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2、建立严格的审图机制 ， 减少不必要的变更
许多项目设计阶段的时间浪费在审图流程上 。
参与设计评审的各职能线没有清晰的评审标准 ， 最终导致两种结果 ， 一种是评审不充分、不全面 。
各部门不知道该从哪入手 ， 提意见都比较随意 ， 想到哪提到哪 ， 最终提出来的意见也没有一个明确的决策标准可以参照 ， 凭领导自己的想法来决策 。
另一种是审而不决 。 有些房企反复评审 ， 每次都觉得有更好的做法 ， 导致方案反复修改始终定不下来 ， 浪费了大量时间 ， 最终进度太紧张只能草率收尾 。
对于这类问题 ， 标杆房企通过标准化来解决 。 比如有些房企连物业都建立了自己的审图标准 ， 在审图会上 ， 审图人员拿着这些标准 ， 对照设计图纸一项项筛查 ， 符合要求的打钩 ， 不符合要求的打叉 。 打叉项做分析 ， 如果是关键项 ， 比如国家强制性要求 ， 必须修改；如果非关键项 ， 则适当扣分 ， 并控制在一定占比范围内 。
另外 ， 一些房企也要求 ， 方案、扩初和施工图阶段的评审后都已经把产品的做法都基本确定了 ， 后面的设计变更主要都是产品优化 ， 而且基本都是小的改动 ， 这些小改动主要是基于提高产品价值来提升产品溢价 ， 以此来控制后续设计变更的量 。
当然 ， 设计少变更 ， 还必须建立在产品定位准确的基础上 。 设计前置也需要项目定位的明确与执行作为保障 ， 才能够顺利推进 。
3、设计与工程成本等充分交圈 ， 在项目前期充分“排雷”
许多设计人员 ， 尤其是年轻的设计师 ， 现场经验较少 ， 对施工不甚了解 ， 不能充分思考到工地会遇到的情况和可能出现的问题 。 比如某项目示范区的设计方案指定了一种需从国外进口的白砂 。 由于工期紧张无法实现 ， 最后只能变更方案 ， 在国内寻找合适的材料替代 。


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