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设计阶段|有些地产项目，在设计阶段就已经垮了( 二 )


再如 ， 有些项目对图纸评审比较随意 ， 只要大致符合要求就下发给工程部施工 ， 遗留问题后续只能通过设计变更来解决 。
整个设计周期中 ， 从概念到方案到扩初到施工图每个阶段环环相扣 ， 设计与施工也是密切关联 ， 如果各专业各自为战 ， 必然会出现大量的疏漏 ， 造成后续的返工、遗漏等各类问题 。
②设计交底不到位 ， 施工图单位无法充分理解甲方意图
方案设计更偏创造 ， 而施工图设计更接近于落地 ， 关键要解决施工现场的问题 。 从操作上来讲 ， 施工图数量多 ， 细节繁琐 ， 同样需要投入许多的时间精力 。
而现实上 ， 许多房企重视前期的方案设计 ， 对施工图却关注度却低很多 。
很多项目由于设计周期短 ， 对设计管理岗位的考核又是以出图效率为依据 ， 设计管理为了绩效会赶着完成节点 ， 导致上游设计单位的图纸“带病”移交给下一个环节的图纸 。
由于赶时间 ， 许多项目上下游设计单位在交接的时候并没有进行交底 ， 方案图纸出来后 ， 直接以设计任务书的形式交给施工图单位 。 再加之一些设计任务书过于草率 ， 下游的施工图单位更加无法充分理解甲方的意思 ， 图纸出来之后与预期相去甚远 ， 导致图纸修改不断 ， 也增加了开工后设计变更的风险 。
③图纸落地性低 ， 现场施工难以达到理想效果
一些设计师对项目往往有理想情结 ， 过于强调效果而忽略了实现难度；又或者因为对现场施工不够了解 ， 做出来的方案很难保证施工效果 。
举个例子 ， 地面铺装设计太过复杂 ， 模数太多 ， 会加大施工的难度 ， 拉长施工周期 ， 如果遇到施工工艺比较差的班组 ， 铺装出来的效果可能适得其反 。
相反的 ， 如果高度采用模数化设计 ， 减小施工难度 ， 不仅解决质量问题更能提高效率 。
3、变更太多验收难通过 ， 现场整改频繁造成浪费
设计变更频繁带来的连锁反应 ， ?是竣工阶段项目验收难以通过 。
一些项目 ， 营销的想法越是变得比翻脸还快 。 今天说客群变了 ， 要改图纸 ， 明天说没利润了要砍成本；图纸变来变去 ， 从最初到报建规划图纸 ， 最终项目竣工验收 ， 两三年时间内 ， 营销需求不断变 ， 设计图纸不断改；再加之设计师、设计管理人员、工程对接人员离职、变更 ， 中间的断层越拉越大 ， 最终做出来的项目跟原来报规文本南辕北辙 。
更有甚者 ， 为了进行产品迭代 ， 要求在建筑面宽不变、地上总建筑面积不变的前提下进行户型变更 。 比如某项目 ， 要将其中两栋楼130㎡的主力户型改成110㎡ ， 另外两栋楼130㎡的户型变成105㎡；100㎡的户型变成125㎡ 。 一顿操作下来 ， 平面布局推翻重来 ， 还要对局部墙体进行调整 。
而相关部门来验收 ， 并不会一次性就给你把问题全部指出来 ， 每次提几个 ， 整改；再验收 ， 再提几个 ， 再整改……如此循环 ， 不折腾三五次 ， 不搞到人仰马翻别想把整改搞完 。
4、设计阶段一点小疏忽 ， 造成成本大浪费
设计图纸决定了项目造价70%的成败 。 方案阶段产品配置、精装标准和示范区标准一个调整 ， 动辄就是千万级别的成本；一个技术指标的优化 ， 牵涉到百万级别的成本变化；施工图引起的工程返工、设计变更也涉及的金额也都是万元起步的 。
某项目就因为对当地的规范解读不到位就造成了项目损失25万 。
当地的《加气混凝土砌块墙》L13J3-3规定 ， 加气砌块的最低强度等级不应低于A2.5,用于外墙时 ， 其强度等级不应低于A3.5 。 该项目原设计方案中墙体砌块强度为A5.0 ， 等于远高于规范 ， 项目地上总建筑面积约6万平 ， 包括五个单体 ， 仅砌块原一项就造成了25万左右的成本损失 。
设计阶段|有些地产项目，在设计阶段就已经垮了
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来源：胖栋有话说
就像有人说的 ， 设计多画一条线 ， 一个楼增加成本5万 ， 放在建设成本上来说看起来并不多 ， 但是一百个楼都会有这种问题 ， 就会有一百个5万被浪费掉了 。 如果每一项都损失一点点 ， 叠加在一起足以吃掉整个项目的利润 。


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