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设计阶段|有些地产项目，在设计阶段就已经垮了

本文转载自公众号：“明源地产研究院”
许多地产人说 ， 做地产越来越没成就感了 。
过去做成一个项目 ， 物质上得到回报 ， 精神上获得成就感 ， 工作越干越有劲 。 而现在地产越来越难做 ， 许多项目不仅亏损 ， 还被客户大规模投诉退房 ， 对于每个部门来说都是巨大打击 。
雪崩的时候 ， 没有一片雪花是无辜的 。 对于失败的地产项目 ， 各部门都应有意识复盘 ， 我这个环节是不是项目垮掉的根源？亦或是压死项目的最后一根稻草？比如对项目成败影响巨大的设计环节 ， 稍不注意可能就把项目推到危险的边缘……
设计阶段|有些地产项目，在设计阶段就已经垮了
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设计阶段“埋雷”
项目进度质量成本难以把控
设计对项目造价起到70%的决定作用；同时 ， 图纸又是工程阶段的依据 ， 对整个项目的质量和进度都有着举足轻重的影响 。 而从现状来看 ， 设计阶段常常“埋雷” ， 项目从一开始就注定成本、进度、质量要失控了 。
1、图纸滞后 ， 影响现场施工进度和质量
现在的地产项目三边工程依然很常见 。 要么“边勘察、边设计、边施工” ， 要么“边设计、边施工、边办证” ， 亦或者“边设计、边施工、边修改” 。 总之 ， 就是不按建设逻辑关系组织工程进度 ， 图纸还没出完 ， 现场就开工了；等到工程做到一半图纸才出来 ， 却发现图纸与现场做法出入太大 ， 只能拆了重做 。
这个问题症结最主要的原因还是高周转 ， 设计的合理周期无法得到保障 ， 导致设计与施工不得不改“串联”为“并联” 。
此外 ， 也与房企重视方案 ， 忽视施工图的现象有关 。
施工图是实现从设计思想到产品落地的关键环节 ， 施工图纸的质量很大程度上决定了开工后的设计变更的多少 。
很多房企方案设计阶段的周期达到半年甚至以上 ， 期间方案不断的设计-评审-修改 ， 再评审再修改 ， 反反复复折腾N多次 ， 直到后面发现进度滞后了 ， 有些连扩初图都没出 ， 又急急忙忙催促设计单位出施工图 。 基础开挖图一到手 ， 就立马组织土方工程开挖 ， 剩下的图纸边施工边出 ， 三边工程就这样出现了 。
2、图纸质量差 ， 现场设计变更频繁
每个项目施工过程或多或少都会产生变更 。 设计变无法完全避免 ， 但变更太多 ， 不仅项目签证费用大幅超额 ， 施工进度也会被严重耽误 。
有些项目 ， 外立面做完了 ， 才提出需要通过提升立面来拔高项目档次 ， 立面拆了重做；有些项目 ， 就连门把手都换个两三遍才定下来 。
工程阶段频繁变更 ， 除了施工单位低价中标外 ， 另一大主因还是在设计阶段 。 有设计师坦言 ， 这几年地产项目的设计图纸质量不升反降 。 所谓萝卜快了不洗泥 ， 高周转出图 ， 叠加内部流程上的一些纰漏 ， 导致图纸质量不尽人意 。
①各专业各自为战 ， 交圈不充分导致错漏和返工
房企内部对设计管理部门的进度考核抓得很严 ， 设计人员一直在赶节点 ， 生怕一不小心就被扣绩效 。 设计人员只顾着抢眼前的节点 ， 无暇顾及对下游设计环节的影响 。
比如在在方案设计阶段未对后期深化阶段审图、报规问题充分预估 ， 最终施工完成后才发现存在以调整或优化的问题 。
比如某项目 ， 方案设计中将出租车的临时泊车位置放在会所的正前方 。 但后续设计过程中 ， 该楼栋地下室增设夹层 ， 抬高一层标高 ， 楼前设了大台阶与雨棚 。 而该建筑退红线距离较小 ， 增设台阶后出租车临时泊位被推移至红线外 ， 不满足规划及审图要求 ， 最终不得已将泊车位移到楼栋的侧面 ， 影响了业主使用会所的体验 。
设计阶段|有些地产项目，在设计阶段就已经垮了
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又如某项目 ， 到了精装阶段才发现 ， 土建预留的鞋柜洞口与鞋柜尺寸不一致 ， 柜子放不进去 ， 不得已只能对洞口重凿 。


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