深圳|大国大城①｜深圳用地突破，有多大的空间？
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深圳获得用地主导权 ， 但没有扩容 ， 背后是一盘大棋 。
这对深圳是红利 ， 但背后是更大的责任 ， 就是要将带动大湾区外围城市发展、提升用地效率 ， 换取用地的自主权 ， 特别是农用地转非农建设用地 ， 途径就是资源纾解到外围、用地指标内外腾挪 。 当然 ， 这个是要啃硬骨头的 。
【深圳|大国大城①｜深圳用地突破 ， 有多大的空间？】另外 ， 工业用地转住宅用地 ， 对深圳来说更加实用 ， 但面临困难也很大 ， 需要与上位规划（国土空间规划、控规）衔接 ， 召开听证会 ， 与原用地主体协商谈判 ， 原有利益平衡 ， 需要看公共配套能否落地等 。 到2035年能调整完 ， 就不错了 。
这期间 ， 还充满了各种不确定性 ， 一分部署、十分落实 。 未来 ， 增加住房供应是确定的 ， 但所谓“降房价”也是一厢情愿 。 
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深圳 ， 又一次刷屏了 。
就在10 月 11 日 ， 国家亮出了给予深圳成立40周年的“大礼包” ， 这是一份文件 ， 名称有点长 ， 《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025 年）》 。 就像40年前特区成立时那样 ， 国家能给到深圳的 ， 不是钱、不是地 ， 而是政策 。 这够吗？
这份8大条、27小条政策文件中 ， 媒体们最关注的是“土地管理制度方面的内容” ， 大概有这么几方面：
①将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准 。
②支持在符合国土空间规划要求的前提下 ， 推进二三产业混合用地 。
③支持盘活利用存量工业用地 ， 探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题 。
④探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制 ， 完善闲置土地使用权收回机制 。
怎么理解？
可能让很多人失望了 。 尽管赋予了深圳用地自主权 ， 并且在盘活存量工业用地、二三产混合用地出让、规划调整、工业用地“转住宅”等方面也有创新 ， 但可能没有满足大家的胃口 ， 有的提法已是老生常谈 。 因为 ， 满心欢喜地打开这个礼盒的蝴蝶结 ， 居然没有发现“扩容”2字 。
网友留言区 ， 为了做大中心城市 ， 类似济南合并莱芜、合肥合并巢湖等 ， 这几年频繁出现 。 深圳要“先行示范” ， 要成为大湾区中心 ， 成为深莞惠核心 ， 提高城市人口、资源集聚能力 ， 带动周围小兄弟们一起繁荣 ， 区区1997平方公里（仅相当于广州的1/4 ， 开发强度已逼近警戒线）怎么够？
确实 ， 深圳现状发展空间 ， 能撑得起一个大城市 ， 但撑不起一个都市圈 ， 更撑不起粤港澳大湾区核心的定位 。 当下的深圳 ， 早已不是经济特区了 ， 不能只埋头苦干 ， 改革创新 ， 然后给珠三角、全国提供经验 。 从“先行先试”到“先行示范” ， 城市地位全面升级 ， 责任越大 ， 能力越大（要有空间） 。 
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其实 ， 深圳所谓的空间瓶颈 ， 就是高房价、高成本、空间逼仄 。 有没有想过 ， 如果深圳行政辖区扩容 ， 是什么结局 。 那就是 ， 深圳获得了发展空间 ， 新增空间的成本、地价房价大幅度攀升 ， 楼市炒作再来一波 ， 深圳炒客们乐此不疲 。 但是 ， 对于周围的东莞、惠州以及大湾区 ， 绝对是灾难 。
此话怎讲？没有扩容 ， 深圳这个裹得紧紧的肉粽子 ， 会不断向外流油 ， 企业、人口会向外迁徙 ， 轨道交通会加速这一过程 ， 这不就是都市圈？不就是一体化的胜利吗？其实 ， 这几年 ， 深圳红利外溢一直在发生 。 我曾听过惠州某领导说 ， 只要我们保持低房价 ， 公共服务做好 ， 不愁深圳企业不来 。
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