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销售|资产负债率高达90.11%！约谈后中梁控股如何实现轻装上阵？

有报道称 ， 从9月1日起 ， 融资“三条红线”已在12家房企试点实施 ， 其中就包括中梁控股（02772.HK） 。 已踩中两条红线的中梁控股面临债务瘦身问题 ， 在销售增速趋于疲软的情况下 ， 它如何才能完成这项任务？

销售|资产负债率高达90.11%！约谈后中梁控股如何实现轻装上阵？
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紧绷的资金链
中梁控股的资金链绷得到底有多紧？
先看数据 。 半年报数据显示 ， 截至2020年6月末 ， 中梁控股负债总额高达2319.68亿元 ， 资产负债率为90.11 % ， 相对行业绝大多数房企来说 ， 该指标高得有些让人吃惊 。
近年来 ， 中梁控股负债总额逐年攀升 。 根据中梁控股公布的历年财务数据显示 ， 2016年负债总额为456.70亿元 ， 2017年便升至968.57亿元 ， 一年时间接近翻倍 。 2018年、2019年为1613.20亿元和2036.48亿元 ， 仅用了两年时间又一次翻倍 。
观察历史数据不难发现 ， 中梁控股资产负债率也一直在高位运行 。 财报显示 ， 中梁控股2016年资产负债率高达98.59% ， 已接近资不抵债 。 2017年和2018年上半年有所下降 ， 但依然高达97.63%和95.98 % 。 直到2019年 ， 资产负债率才有了一次较为明显的下降 ， 但仍然高达90.70% 。
伴随着负债总额的飙升 ， 中梁控股的流动负债总额也在不断增加 。 从2016年到2018年的三年间 ， 流动负债总额分别为351.35亿元、796.82亿元和1484.49亿元 ， 每年差不多“翻一番” 。 2019年升至1840.19亿元；2020年6月末 ， 突破两千亿大关达到2012.01亿元 。
中梁控股负债总额逐年递增的背后 ， 是其高杠杆特征的具体体现 。 在中梁内部 ， 奉行“456”模式 ， 即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入 。
也就在最近几年 ， 中梁控股负债规模从百亿级跨入千亿级的过程中 ， 伴随着土地储备规模的激增 。 2019年 ， 中梁控股新增139幅地块；2018年 ， 中梁控股更是连下221幅地块；2017年共获136块地 ， 2016年也拿下了近70块地 。 要知道 ， 买地是要花钱的 。
不过 ， 中梁控股对自己的财务状况似乎颇有信心 。 中梁控股CFO游思嘉称 ， 集团在今年上半年来自非银行金融机构的贷款约占31% ， 预期下半年仍有下跌空间 ， 目标到年底降至30%、明年上半年则降至25% 。
“降速”或为轻装上阵
不知是有意还是为形势所迫 ， 中梁控股在今年主动选择“降速” ， 调低了发展增速预期 。
数据显示 ， 中梁控股今年前7个月合约销售金额为796亿元 ， 对比全年销售目标1680亿元 ， 约47% 。 据此估算 ， 中梁控股在2020年恐难以实现大幅增长 。
而实际上 ， 2020年 ， 中梁控股的目标销售额1680亿元 ， 同比增长仅为10% 。 根据预定目标 ， 2020年的销售增长可能只能达到10% 。
但在过去几年里 ， 中梁控股如同开挂般 ， 迅猛增长 。 历史数据显示 ， 2017年至2019年 ， 中梁控股的合约销售额分别为649亿元、1015亿元、1525亿元 ， 年均复合销售增速达到了53.29% 。 放眼全行业 ， 能够实现如此迅猛增长的房企确实少之又少 。
不过 ， 在高增长的背后 ， 有个细节却值得留意 。 在过去三个会计年度中 ， 中梁控股合约销售额增速分别为241.58%、56.39%和50.25% ， 呈现下降趋势 。 而如果2020年只能完成预定销售目标 ， 这意味着销售增速将会进一步放缓 ， 表明中梁控股的发展已现出“疲软”姿态 。
其实在悄然间 ， 2020年上半年 ， 中梁控股的销售增速仅6.3% ， 连预定的10%目标都未能实现 。
中梁控股曾经定下了2021年实现3000亿销售额的宏伟蓝图 ， 但现在看来 ， 虽然可能性依然存在 ， 但在当前市场环境下 ， 想要在接下来的一年多时间里 ， 再次实现倍增 ， 难度委实不小 。
不管如何解释 ， 中梁控股资金链紧绷的事实已不容争辩 。 因此 ， 在这个基础上再来观察中梁控股的主动“降速”行为 ， 便不那么令人费解 。


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